O que é uma residência de partida?
Fannie Mae e Freddie Mac definem uma residência de partida como a casa que é atualmente de propriedade e residiu pelo mutuário que pretende hipotecar uma nova casa.
Mutuários que atualmente possuem uma casa normalmente têm três opções quando decidem comprar uma nova residência principal. Eles podem:
Vender a residência atual e pagar a hipoteca pendente
Converta a propriedade em uma segunda residência, supondo que ela possa se qualificar para os pagamentos de hipoteca existentes e novos, ou
Converta a propriedade em uma propriedade de investimento e forneça a documentação de que eles alugarão a propriedade e usarão a renda para compensar o pagamento da hipoteca.
Em julho de 2008, Fannie e Freddie reforçaram significativamente as diretrizes de subscrição relativas às residências de partida. Em julho de 2013, eles finalmente os soltaram.
Alterações nas Diretrizes de Subscrição “Residência de Partida”
As diretrizes de “residência de partida” às vezes autoritárias foram impostas durante o auge da crise financeira e pretendiam ser de natureza temporária, apesar de persistirem por mais de seis anos.
O objetivo desta política tem sido garantir que os mutuários tenham capacidade adequada e reservas financeiras para administrar com sucesso múltiplas propriedades.
Em julho de 2008, a Fannie Mae estabeleceu essas diretrizes de subscrição referentes a propriedades adicionais de propriedade:
Eles precisarão verificar 30% de equidade em sua casa atual. (Isso atenua as preocupações de que eles possam estar considerando um "padrão estratégico" na antiga residência. Um AVM (Automated Valuation Module) ou avaliação será necessário para provar sua posição patrimonial.
A receita de aluguel deve ser documentada com um contrato de arrendamento totalmente executado. A locação pode ser mês a mês.
O credor irá exigir uma cópia do depósito de segurança e comprovante de depósito.
A renda de aluguel de um membro da família ou de um indivíduo com um relacionamento estabelecido com o mutuário não é permitida.
75% do rendimento de aluguel verificado pode ser usado para compensar despesas de habitação.
As novas diretrizes em vigor agora removerão ou afrouxarão várias dessas qualificações pesadas.
Mais importante ainda, a Fannie Mae está removendo a exigência de participação de 30%. Eles também estão permitindo uma maior latitude para aqueles que planejam manter e alugar sua residência atual, facilitando as diretrizes sobre o uso imediato da renda.
Mais importante para os compradores de casas que têm a sua residência atual sob contrato para vender, eles não estão mais exigindo que você feche a transação antes de fechar a nova.
Direto da boca do cavalo:
Como existem outras políticas atualmente em vigor que tratam adequadamente do histórico de crédito, da receita de aluguel e das reservas financeiras, a Fannie Mae está eliminando alguns dos requisitos especificamente associados à conversão de uma residência principal.
Quando o mutuário possui hipotecas imobiliárias, o status da propriedade determina como a PITIA da propriedade existente (seu principal mensal mensal, juros, impostos, seguro e pagamento de associação do proprietário) deve ser considerado na qualificação para a nova transação de hipoteca.
Se a propriedade hipotecada pertencente ao mutuário for a residência principal atual do mutuário que está pendente de venda, mas não será fechada (com transferência de titularidade para o novo proprietário) antes da transação sujeita, o credor pode agora usar um contrato de compra executado que tenha passado o estágio de contingência de financiamento, para eliminar o pagamento de hipoteca atual da dívida do devedor à relação de renda.
Os credores hipotecários devem continuar a seguir os requisitos padrão de renda de aluguel e reserva financeira quando o mutuário converter sua residência principal atual em uma propriedade de investimento.
Ambas as alterações são razoáveis e vencidas.
Essas mudanças também são muito bem-vindas de profissionais imobiliários e hipotecários, além de muitos compradores de imóveis anteriormente afetados pelo antigo conjunto de diretrizes de subscrição.