Se você é novo no ramo imobiliário ou novo na área, peça ajuda. Um CMA não é apenas matemática comparativa. Um conhecimento profundo da dinâmica de vendas de propriedade na área específica é necessário para fazer julgamentos com base nos dados apresentados. "Imobiliário é local" é uma citação bem conhecida porque é verdade, e você deve aprender tudo sobre o seu mercado local.
Em outras palavras, você precisa saber algo sobre o seu mercado e por que as casas em uma área vendem de maneira diferente e por preços mais altos ou mais baixos do que as casas comparáveis em outra área.
Apenas comparar números sem conhecer os bairros e propriedades pode ser um desastre. A atividade mais importante em um CMA é a escolha de propriedades comparáveis.
Propriedades Comparáveis Recolhidas Cuidadosamente
Ao selecionar propriedades que você considera comparáveis à sua propriedade de assunto, considerações importantes incluem:
- Estatisticamente, as vendas muito acima ou muito abaixo da maior parte do grupo são suspeitas. Existem provavelmente razões válidas para a divergência. Se você tem bastante recente comps, jogue fora o caminho muito alto e muito baixo preço de vendas.
- Certifique-se de que você pode justificar composições não utilizadas. Se você decidir que um comparável não é apropriado, tenha um bom motivo. Se mais tarde você perguntar ao seu cliente por que você não usou uma determinada casa, você poderá responder com sinceridade e justificar suas ações.
- Puxe propriedades comparáveis da área da propriedade do assunto ou o mais próximo possível. Se for impossível encontrar comps suficientes no mesmo bairro, pode ser necessário usar alguns de um bairro semelhante em outra parte da cidade.
- Use comparáveis vendidos que não sejam muito antigos. Permaneça o mais atual possível. Em mercados rápidos, isso é fácil, mas não tanto quando as vendas são lentas. Se você tiver que voltar mais de dois ou três meses, provavelmente precisará fazer alguns ajustes subjetivos durante o longo período. Não é fácil, porque realmente não existe uma regra sobre como fazer isso com precisão.
- Quando a quantidade permitir, use apenas tipos de construção semelhantes. Um exemplo poderia ser a propriedade do seu assunto, sendo uma casa de uma única história e muitas das composições são duas histórias. Com o envelhecimento da nossa população, muitos idosos estarão à procura de uma casa de história única, por isso poderia ser mais em demanda
Ajustando o valor para diferenças de propriedade
Ao comparar propriedades semelhantes, sempre há diferenças. Certifique-se de ajustar a estimativa de valor da propriedade do assunto para suas diferenças em relação às propriedades comparáveis:
- Adicione ou subtraia o valor para a diferença no lote ou no tamanho da área cultivada.
- Faça o mesmo para as diferenças de características, como quartos, banheiros, garagem, etc.
- Veja as diferenças de financiamento que poderiam ter influenciado o preço de venda. O financiamento do vendedor pode, às vezes, resultar em um preço mais alto pago por uma propriedade que não esteja relacionada ao seu valor real. Lembre-se de que estas precisam ser transações de "comprimento de braço". Não deve haver situações especiais, vendas da família, vendas de emergência, etc.
Uma análise atual do mercado competitivo
Um relatório completo e detalhado para o seu prospecto / cliente da listagem não pode ser completo sem uma análise de mercado similar das propriedades listadas e competindo com a sua casa no momento. Sua recomendação de preço de lista pode ser modificada para cima ou para baixo, dependendo de quantas casas estão listadas na área no momento e seus preços de lista.
Sabendo que algumas das composições mais vendidas vinham de períodos com estoques muito baixos, você poderia alterar um pouco a sua estimativa de preço de lista se o mercado atual tivesse um estoque significativamente maior. Indo na outra direção, se houver menos casas disponíveis, você poderá ajustar seu preço pedido para cima.
Resultados exibidos em um formato fácil de entender
Esta não é uma promoção para "bonita". Existem soluções de software para quase todos os sistemas MLS que produzem relatórios muito polidos para análises comparativas de mercado. O valor está nos dados e na sua interpretação. Não deixe o brilho da "apresentação" assumir uma importância maior do que a seleção e interpretação dos dados.