• Uso do Solo - O Plano: Os municípios desenvolvem planos diretores para o uso de suas terras, tráfego, áreas comerciais e residenciais, bem como escolas comunitárias e parques.
• Códigos de Zoneamento: códigos de zoneamento, leis ou ordenanças são desenvolvidos para especificar quais usos de terra e tipos de construção serão permitidos em determinadas áreas.
• Autorizações de Zoneamento: As licenças de zoneamento são uma ferramenta para aplicar as ordenanças de zoneamento. As licenças devem ser concedidas para todos os usos e estruturas.
Houston, a cidade sem a palavra "Z"
Eu queria falar sobre isso, em parte porque Houston, no Texas, é a única grande cidade dos Estados Unidos sem leis de zoneamento. A outra razão é que eu nasci lá e morei lá até depois do ensino médio. É uma cidade boa como as cidades, mas eu saí para viajar e ainda não gosto dos aspectos planos, quentes e úmidos de morar lá. No entanto, de volta ao tópico em questão.
Houston nunca teve ordenanças de zoneamento. Pode-se supor que você encontraria uma situação horrível lá, como:
- um grande aumento em um pequeno bairro de casas unifamiliares, elevando-se sobre elas e apagando o sol.
- um campo de tiro indoor aninhado entre uma casa de repouso e uma creche.
- um Super Walmart bem no meio do centro da cidade.
Há outras histórias de horror que tenho certeza que você pode trazer à mente.
O interessante é que nenhum deles será encontrado em Houston. Mesmo que a cidade nunca tenha tido leis de zoneamento, você pensaria que se parece com a maioria das outras cidades que você já viu.
Não é que haja controle zero do desenvolvimento, apenas que ele não é realizado em Houston nas mesmas formas geográficas de zoneamento.
Restrições de ações são usadas como um método de controle. Também códigos de construção que restringem o quão próximos certos usos da estrutura podem ser para áreas residenciais ajudaram a manter alguns usos comerciais fora de áreas residenciais.
É difícil argumentar que nenhum zoneamento é prejudicial ao desenvolvimento, já que Houston tende a provar exatamente o contrário. Desenvolvedores têm muito mais latitude na situação de Houston, apesar de não receberem liberdade de forma alguma. Com restrições de escritura, códigos de construção e restrições de uso relacionadas às propriedades vizinhas, Houston tem um pouco do melhor dos dois mundos. Os desenvolvedores podem criar novas estruturas ou instalações existentes ou convertê-las, geralmente com apenas pequenas variações de código.
Um exemplo pode ser a conversão de um shopping center fechado em um centro de atividades para idosos ou vice-versa. O zoneamento pode tornar isso impossível, enquanto Houston simplesmente desejará que o novo uso esteja em conformidade com as normas de segurança e uso.
Surge a questão de por que Houston está sozinha entre as grandes cidades em não ter zoneamento. Parece que o estatuto da cidade exigia e instituir o zoneamento exigia que fosse colocado em votação popular, e não apenas uma decisão do conselho da cidade. Os proponentes conseguiram obter o zoneamento para uma votação em 1948, mas falhou.
Mais duas vezes, em 1962 e 1993, falhou novamente. As pessoas simplesmente não queriam ou achavam que era necessário, já que Houston estava se movimentando sem grandes problemas.
Isso não quer dizer que nunca houve problemas. Agora e então os desenvolvedores comerciais e high-rise ficaram um pouco mais densos em seu posicionamento de estrutura. Mais tarde, os edifícios estavam muito próximos para ampliar as estradas ou lidar com os requisitos da concessionária.
Em resposta, em vez de zoneamento, as restrições de revezamento, espaço de estacionamento e buffers em torno de grandes edifícios foram promulgadas. A diferença é que, ao contrário do zoneamento, eles não estão relacionados à geografia. Eles estão relacionados à proximidade dos edifícios entre si e seus usos. Houston certamente não sofreu com a abordagem diferente, já que o desenvolvimento sempre foi robusto. A cidade mantém uma taxa de crescimento gerenciável, mas agressiva.
Nem sempre é um problema ser diferente.