Susan Dawson, parceira da Waltz, Palmer e Dawson, LLC, discute as perguntas que você deve fazer a si mesmo antes de assinar um contrato de arrendamento comercial.
1. Eu li e compreendi todo o contrato?
Sim, você precisa ler.
Eu sei, é um documento muito longo (e enfrente, não é muito interessante), mas você precisa saber o que está nele.
Verifique os termos. Não assuma que eles acertaram. Certifique-se de verificar a data de início, data de término, aluguel, escalação de aluguel e quaisquer outros termos especiais para os quais você negociou. Além disso, tenha certeza de que sabe o que é obrigado a fazer.
O que o senhorio é obrigado a fazer? Você pode terminá-lo? Certifique-se de saber o que você está se metendo.
2. Negociei o melhor negócio possível?
Só porque eles te deram uma locação, não significa que sua negociação acabou. Muitos dos termos do contrato ainda são negociáveis. Quando você estiver lendo, faça uma lista de todas as provisões que você não gosta e envie para o seu locador. Você pode se surpreender com o quanto eles estão dispostos a mudar.
3. Eu tenho minha estrutura de negócios?
Se você quer ser protegido por esse shell corporativo , verifique se ele está no lugar primeiro.
Certifique-se de ter seu contrato de Estatuto Social para uma corporação ou Artigos da Organização (alguns estados chamam esses documentos de Certificados) para uma LLC de volta da Secretaria de Estado antes de assinar.
4. Eu entendo a terminologia de locação?
Por exemplo, a maioria das concessões usa o termo "CAM" que significa "Manutenção de área comum".
Você deve receber uma porcentagem da CAM da qual é responsável com base na porcentagem do prédio que está alugando.
Certifique-se de que a porcentagem seja baseada no tamanho do prédio e não varie com base na quantidade de imóveis alugados.
5. Eu considerei pedir um contrato de CAM Stop?
A maioria dos aluguéis nos dias de hoje são "triple net" (significando que você paga aluguel, mais sua parcela proporcional de CAM e impostos sobre propriedade para a propriedade).
Você pode pedir ao locador um contrato de arrendamento do CAM Stop, o que significa que você paga apenas pelo aumento das taxas de CAM e impostos sobre propriedade acima do seu ano de arrendamento inicial (freqüentemente chamado de "ano base").
Enquanto o senhorio pode aumentar a sua taxa de aluguer de base, é preciso muito da "taxa de mistério" fora do aluguel. Alternativamente, peça um limite no CAM para que ele não possa aumentar mais do que um determinado percentual negociado.
6. Eu li a definição CAM?
Esta é provavelmente uma das seções mais confusas do contrato e você ficará surpreso com o quanto você está pagando. Verifique se você não está pagando por coisas relacionadas aos esforços de marketing do proprietário ou às taxas legais associadas à negociação de outros arrendamentos.
Outras coisas que você pode querer greve são quaisquer taxas de administração de mais de 3%, pagando por benefícios para os funcionários do proprietário, custos de construção para outras unidades de locação.
Leia mais sobre como negociar termos de MAC.
7. Qual é a minha responsabilidade pelas despesas de capital?
" Gastos de capital " quando usados em locações comerciais geralmente se referem a gastos estruturais importantes, como telhado, fundação, AVAC (aquecimento, ventilação, ar condicionado) e outros grandes reparos / substituições.
O que é "padrão" é diferente de cidade para cidade e propriedade para propriedade, mas eu normalmente aconselho os clientes contra a assinatura de qualquer contrato de arrendamento que transfere o ônus desses custos de reparo ou substituição para o inquilino. Se o seu senhorio está exigindo que você pague por esses custos, existem compromissos.
Por exemplo, se a locação diz que você é responsável pela reparação e substituição de AVAC, sugira ao locador que ele atinja a "substituição" e que sua obrigação de reparo seja limitada a um contrato de manutenção, talvez duas vezes por ano, e que você seja responsável por todas as reparações gerais até um determinado montante máximo anual.
8. A locação é atribuível ?
Verifique se o locador tem o direito de rescindir o contrato no caso de você solicitar uma tarefa; isto é, para alguém assumir o contrato de locação se você vender o negócio. Para muitas empresas, a sua localização é uma grande parte do seu valor.
Se o senhorio tiver o direito de rescindir o contrato de locação, uma vez que você solicite uma atribuição, isso poderá aniquilar sua venda. Peça ao senhorio para remover esta disposição ou permitir que ela seja modificada para que não se aplique no caso de uma venda da sua empresa. Entenda que o locador ainda desejará o direito de rejeitar a atribuição se o novo inquilino não for financeiramente aceitável.
9. Eu preciso de uma garantia pessoal ?
Se você conseguir assinar um contrato sem garantia pessoal, você é extremamente sortudo. A maioria dos proprietários hoje em dia não assinará, a menos que você garanta pessoalmente o arrendamento. Mas as garantias são negociáveis.
Considere fornecer uma garantia para apenas uma parte do prazo da locação, digamos, metade. Ou negocie uma garantia que dura apenas 6 a 12 meses após o término, e não o restante do prazo do arrendamento.
10. Estou sendo realista?
Se o seu arrendamento constituir 3% de uma propriedade maior, será muito mais difícil para o locador negociar com você do que se o seu espaço for de 25% ou mais. Para realmente entender quais itens são importantes para negociar, considere contratar um advogado para revisar o documento e ajudá-lo nas negociações.
Seu arrendamento pode parecer incrivelmente unilateral e oneroso, mas existem algumas boas razões para muitas dessas cláusulas e um advogado pode ajudá-lo a decidir quando cortar e operar e quando o risco vale a pena.
Para maiores informações
Encontrar e alugar um local de negócios