Os investidores imobiliários, se forem financeiramente vantajosos, podem assumir uma hipoteca existente do vendedor ao adquirir uma propriedade de investimento. Quando isso é feito, há uma pro-ração necessária para os juros hipotecários assumidos.
Como os juros hipotecários são pagos em atraso, o vendedor deve ao comprador os juros "até" ou "por meio da" data de fechamento, pois o comprador pagará esses juros no próximo pagamento após o fechamento.
Como acontece com a maioria dos projeções, precisaremos saber, do contrato de compra, se estaremos rateando ou encerrando.
- 1. Calcule os dias de juros que o vendedor deve ao comprador.
- 2. Determine o valor por dia dos juros.
- 3. Multiplique o número de dias pelo valor / dia para o total.
Vamos fazer uma amostra de pro ração. Um investidor imobiliário está fechando uma propriedade alugada no dia 16 de julho. O saldo da hipoteca é de US $ 257.505, com taxa de juros de 6,75%, e estamos usando um ano civil de 365 dias. Nós estaremos rateando "até" o dia do fechamento. Isso significa que o vendedor está pagando pelo dia de fechamento dos juros.
- 1. O vendedor do dia deve ao comprador é 16 para 1 a 16 de julho.
- 2. $ 257.505 X 0,0675 = $ 17381,59 dividido por 365 dias = $ 47,62 / dia
- 3. $ 47,62 / dia de juros X 16 dias = $ 761,92 do vendedor para o comprador
Isto seria um DÉBITO ao Vendedor e um CRÉDITO ao Comprador.
Sobre a propagação em transações imobiliárias
O rateio dos juros hipotecários nas premissas não é, na verdade, tão comum, já que premissas hipotecárias não são comuns.
Há uma série de itens em uma declaração de fechamento, residencial ou comercial, que exigem uma classificação de dinheiro para garantir que o comprador e o vendedor estejam pagando a parte da tarifa com base na data de fechamento.
Impostos sobre a propriedade
Os impostos sobre propriedades são pagos em atraso, ou seja, no ano anterior. O rateio do imposto predial é provavelmente o mais comum, já que os impostos são normalmente pagos anualmente, e não mensalmente.
Além disso, se houver uma hipoteca, provavelmente haverá um depósito de impostos coletados mensalmente para garantir que o valor faturado anual possa ser coberto quando recebido. Com base na data do fechamento, o comprador receberá um crédito pelo valor do imposto que será devido a partir daquele dia até o início do ano fiscal. Em seguida, eles vão pagar a conta cheia quando devida. O vendedor estará efetivamente pagando sua parte dos impostos do ano ao comprador para ser usado no tempo do imposto.
Seguro de propriedade
O comprador será responsável pelo seguro do dia de fechamento. O vendedor pode ter pré-pago algum seguro, assim receberia um crédito por qualquer quantia que pagasse cobrindo dias após o fechamento.
Rendas
Isso é mais comum em apartamento e em várias famílias, mas casas unifamiliares também são alugadas. Um fechamento teria que ser no último dia do mês para evitar uma exigência de provisão de aluguel . Se fechado, por exemplo, no meio do mês, o vendedor já terá recolhido aluguéis durante todo o mês. O comprador receberá um crédito pelos aluguéis do meio até o final do mês.
Espaço Comercial Mais Complexo
Existem diferentes maneiras de estruturar arrendamentos comerciais. Alguns têm inquilinos pagando uma parte, ou mesmo todos, de impostos e outros custos de operação.
Qualquer um deles poderia exigir pro-rating, e para um complexo de escritórios de varejo ou shopping center, isso exigiria cálculos para cada espaço de locação se compartilhasse a despesa com o locador.
Já mencionei a pro-ração de rendas comerciais, portanto, para um grande negócio de aluguel de espaço de varejo, poderia haver muitos desses cálculos. É por isso que existem contadores.
Praticamente qualquer transação imobiliária envolvendo valores pré-pagos ou pós-pagos exigirá uma classificação proporcional desses itens no extrato final. Não é algo que o profissional imobiliário faça, mas eles precisam ser capazes de explicá-lo ao cliente comprador ou vendedor.