Exemplo: Um complexo de apartamentos com seis unidades. Três aluguéis por US $ 700 por mês e os outros três alugados por US $ 800 por mês.
Dificuldade: Fácil
Tempo requerido: 5 minutos
Veja como:
- 3 unidades * US $ 700 / mês = US $ 2100
- US $ 2100 * 12 = US $ 25.200
- 3 unidades * $ 800 / mês = $ 2400
- US $ 2400 * 12 = US $ 28.800
- US $ 25.200 + US $ 28.800 = US $ 54.000 de receita anual. Este é o nosso GPI.
Dicas:
- Lembre-se de que estamos assumindo ocupação completa e todos os pagamentos efetuados.
- Obtenha os principais cálculos em nossa planilha de cálculo de investimento imobiliário.
O que você precisa:
- Calculadora
Então, por que é uma renda potencial?
Pergunte a qualquer investidor proprietário sua idéia de um mundo perfeito para locação de imóveis, e as duas principais coisas que você ouvirá provavelmente será que eles querem um inquilino que pague seu aluguel integralmente a tempo e também que renovem seu contrato repetidas vezes. Então a lista incluiria coisas como inquilinos bem-comportados, coisas que não quebram, etc. No entanto, os dois primeiros são o que estamos falando aqui.
Eles estão relacionados a vagas e perdas de crédito . Essa é a receita perdida quando o aluguel não está sendo pago, porque eles simplesmente não estão pagando ou porque a unidade está vazia. Vamos pensar em uma situação em que você perde um inquilino sem muito aviso, e você anuncia por um novo.
Infelizmente, leva um mês e meio para levá-los para a casa e o aluguel fluir novamente.
Se o aluguel for de US $ 800 / mês (US $ 9.600 por ano), esse período de vacância reduziria sua renda em US $ 1.200 no mês e meio. Isso é 12,5% da receita do seu ano inteiro. Poderia ser ainda pior se eles parassem de pagar aluguel por um mês e você finalmente os tirasse, agora você está com uma renda perdida de dois meses e meio.
Isso é US $ 2.000, ou uma perda de 21% na receita.
Você pode ver que a vacância e a perda de crédito podem ser bastante prejudiciais ao seu retorno sobre o investimento (ROI) da propriedade. E nem sequer consideramos a reforma e a preparação normais para um novo locatário que acontece toda vez que uma concessão expira e os inquilinos se mudam. Você provavelmente tem algum trabalho de parede, pintura e, pelo menos, uma taxa de limpeza.
Como pode ser danificado?
Eu não estou tentando assustar ninguém, mas você deve entender os efeitos do não pagamento de aluguel e tempo de vaga. Muitos investidores estão entusiasmados em obter um retorno de dois dígitos em um investimento imobiliário alugado. Mesmo se calculado apenas em dinheiro investido (adiantamento e custos de fechamento), é uma boa situação ver um retorno de 20% a 30%.
Mas, como você pode ver no nosso exemplo de aluguel perdido acima, você está tendo um impacto significativo quando está perdendo de 12% a 20% de sua receita. Não deixe que isso impeça você de investir, mas sempre tente o melhor possível para conseguir os melhores inquilinos, entreviste-os e examine-os bem, e tenha o máximo de atenção possível antes que eles se mudem.
Algum Encorajamento
Agora que eu joguei um cobertor molhado sobre seus pensamentos de se tornar um rico barão de aluguel, vamos tirar um minuto para pensar em por que imóveis, e particularmente imóveis para locação, são uma ótima maneira de construir riqueza.
Não se esqueça:
- fluxo de caixa mensal regular.
- valorização ao longo do tempo.
- vantagem fiscal de deduzir despesas de marketing, gestão e operação:
- impostos sobre a propriedade
- seguro
- juros de hipoteca
- despesas com publicidade
- despesas de gestão
- despesas de reparação e manutenção.
- o incentivo fiscal da depreciação.
- faça o seu portfólio crescer com o 1031 Tax Deferred Exchange
É uma ótima maneira de investir. Basta fazer o seu melhor para obter e manter bons inquilinos.