Se duas propriedades são semelhantes, a que produzirá o melhor retorno do primeiro ano pode ser o melhor investimento a curto prazo. Para descobrir, você deve determinar o fluxo de caixa após impostos .
Para este exemplo, vamos assumir um CFAT de US $ 11.000. O dinheiro investido na aquisição da propriedade, por exemplo, como pagamento inicial, representa a próxima parte da equação. Vamos supor que o comprador tenha baixado US $ 170.000. Devemos então dividir o CFAT pelo investimento em dinheiro para calcular o retorno sobre o patrimônio:
US $ 11.000 / US $ 170.000 = 0,065 ou 6,5%
Você pode usar uma calculadora financeira de imóveis para verificar a matemática para este e outros cálculos ao comprar uma propriedade.
Investimento em imóveis alugados - não apenas sobre os números
Desde o mercado imobiliário e o crash da hipoteca, que começou no final de 2006, a habitação recuperou um pouco, embora as vendas ainda não estejam em níveis anteriores ao crash. Os compradores de casas pela primeira vez ainda estão fora do mercado em sua maior parte. A economia e suas perspectivas de emprego são um dos motivos. Outra é que eles ficam em casa com os pais por mais tempo, mesmo depois de se formarem na faculdade.
Os baby boomers não estão vendendo suas casas a uma taxa histórica, em parte porque eles têm seus filhos ainda na casa, mas também por causa da economia e dos altos preços das casas devido aos baixos estoques.
Os preços das casas estão em alta, mas principalmente devido a mais compradores no mercado com estoques baixos para venda.
O que tudo isso significa? Isso significa que há um monte de locatários por aí. A demanda por aluguéis vem crescendo e os aluguéis vêm aumentando ao mesmo tempo. Tem sido um grande mercado para investidores em imóveis de aluguel nos últimos anos, e ainda é muito bom.
O maior desafio agora é encontrar pechinchas, especialmente se você quiser alugar imóveis.
O empate ainda é forte, como o investimento em imóveis alugados é uma ótima ferramenta para construir riqueza. O investidor de propriedade de aluguel quer duas coisas principalmente: 1) fluxo de caixa positivo mensal e 2) valor e valorização da equidade. Se o novo comprador de uma casa alugada precisar de tempo e esforço para aprender como fazer isso da maneira certa, pode estar a caminho de um portfólio de casas que financiará uma aposentadoria generosa.
Fluxo de caixa e benefícios
O investimento imobiliário obtém algumas vantagens não oferecidas ao mercado acionário ou ao investidor do mercado de títulos . Juros hipotecários, impostos e seguros são dedutíveis contra a renda. Você obtém uma baixa anual de depreciação calculada ao longo de 27,5 anos. O 1031 Tax Deferred Exchange pode ser usado para aumentar os impostos sobre ganhos de capital se as regras forem seguidas por vender uma propriedade com lucro e levar o dinheiro para outra propriedade.
Com as despesas operacionais também dedutíveis, como reparos, manutenção, coleta de lixo, água e esgoto, taxas de administração, impostos, seguro e muito mais, é fácil ver que o investimento em imóveis alugados tem algumas grandes vantagens em relação a outros tipos de ativos.
Assim, o investidor de propriedade de aluguel compra direito, obtém a hipoteca e as despesas abaixo do aluguel mensal, e eles têm algum dinheiro para levar ao banco todo mês. O aumento das taxas de juros não os incomoda, já que sua hipoteca é fixa, mas incomoda os potenciais compradores. Então, eles continuam alugando, bom para os investidores. Na verdade, à medida que a demanda de aluguel aumenta, é possível aumentar os aluguéis, portanto, melhor fluxo de caixa.
Equidade e amortização da dívida
Durante o período de propriedade, as probabilidades são historicamente comprovadas para nos dizer que haverá um aumento no valor da propriedade. Além de um pontinho ou dois, a longo prazo os preços aumentam. Além disso, enquanto você está pagando seu pagamento de hipoteca, você está construindo patrimônio também . Quando você decide que é hora de vender, também deve haver uma recompensa nesse sentido.