Deixando o IRS ajudá-lo em seu negócio de investimento imobiliário
Em nossa série de renda de aluguel de imóveis, estamos analisando as maneiras pelas quais um fourplex de aluguel pode retornar vantagens em dinheiro e impostos ao proprietário. Esses incluem:
- Renda de aluguel depois de despesas diretas, seguro e impostos de propriedade.
- Dedução de depreciação para compensar impostos sobre a receita de aluguel.
- A dedução de juros de hipoteca.
Vamos falar sobre a dedução de juros de hipoteca neste artigo. Usando nosso exemplo de propriedade comprada por US $ 325.000 com um empréstimo de US $ 260.000, nossa hipoteca é de aproximadamente US $ 16.814 no primeiro ano do empréstimo. Olhando para o nosso fluxo de caixa de aluguel e cálculo de depreciação, estamos sentados em uma potencial responsabilidade fiscal de US $ 25.999.
US $ 25.999 - US $ 16.814 = US $ 9185
Isso está longe de ser uma coisa ruim, já que vimos que estamos embolsando US $ 15.192 em dinheiro, percebendo a valorização da propriedade e pagando apenas impostos em US $ 9185. Lembre-se de que outros artigos desta série estão discutindo depreciação e outros itens e deduções de receita. No caso desta dedução de juros de hipotecas, o IRS está ajudando você a manter essa propriedade enquanto ela aprecia em valor, bem como desfrutar de um fluxo de caixa positivo com menos responsabilidade fiscal no momento.
Outras vantagens do imposto sobre a propriedade de locação
Todas as suas despesas comerciais:
Se você executar anúncios para inquilinos, poderá deduzir isso. Se você paga por hospedagem ou por um site para suas propriedades, você pode deduzir isso. Manutenção, reparos regulares (coisas não importantes que devem ser depreciadas) e despesas entre os inquilinos, como pintura, são todos dedutíveis.
Se você contratar empresas de gestão profissional ou pagar um advogado e contador para serviços relacionados às suas propriedades, é dedutível também.
Se você acompanhar, você pode até mesmo deduzir despesas de milhagem dirigindo para verificar suas propriedades.
Depreciação
Este é realmente bom, já que você está conseguindo deduzir uma despesa quando você realmente não gastou nenhum dinheiro! Verifique com seu contador, mas na maioria dos casos o IRS permitirá que você deprecie o valor de uma estrutura, não a terra, mais de 27,5 anos, se é uma propriedade de aluguel.
Então, digamos que você possui uma casa de aluguel que você comprou por US $ 187.000. O terreno é avaliado em US $ 37.000, então sua estrutura vale US $ 150.000. Divida isso por 27,5 para obter US $ 5.455. Você pode deduzir que, como despesa de depreciação, cada ano de propriedade. Claro, nenhum presente do Tio Sam vem sem uma falha. Algumas ou todas as suas depreciações podem estar sujeitas a recaptura se você vender a propriedade com lucro. Consulte um contador para detalhes.
O 1031 Imposto diferido Exchange
Este é um que você definitivamente não consegue com ações. Quando você vende suas ações com lucro, você deve a taxa atual de impostos sobre ganhos de capital para o ano da venda. É o mesmo para a maioria das outras propriedades de investimento, mas não para investimentos imobiliários.
As regras são complicadas, então você precisará de um contador e / ou uma empresa do Exchange 1031 para explicá-los para sua situação.
Em uma visão geral bem simples, se você transferir todo o lucro da venda de uma propriedade alugada para outra propriedade, não terá que pagar ganhos de capital com esse lucro, passando-os adiante no tempo até a venda final.
Melhor ainda, você pode se aposentar como um rei e levá-lo com você! Bem, não tecnicamente. Se você deixar sua propriedade para seus herdeiros, eles herdarão o valor "aumentado". Isso significa que ele será herdado pelo valor em sua morte e todos os ganhos de capital desaparecerão para fins fiscais! Enquanto isso, você aproveitou sua aposentadoria no fluxo de caixa.
Então, saia e compre uma casa alugada!