Existem definições jurídicas que parecem mais sofisticadas, mas, como profissional imobiliário, esclarece o que devemos divulgar em uma transação. A maioria das leis exige que divulguemos fatos materiais conhecidos.
Então, se um agente tivesse mostrado uma casa no passado com danos causados pela água na época, mesmo que não estivesse lá mais tarde, eles deveriam divulgá-la a outros compradores em potencial. Você não poderia reconsiderar o preço oferecido ou permanecer no negócio, se você descobriu sobre danos significativos de água?
Fato Relevante Varia por Fatores Estaduais e da Natureza Humana
Vamos dar um exemplo de jurisprudência e questões que as pessoas tiveram em comprar casas em todo o país para ilustrar o que pode ou não ser um fato relevante que deve ser divulgado.
Problemas de condição e reparo em casa
Em quase todos os casos, quaisquer defeitos conhecidos na estrutura devem ser divulgados como fatos relevantes. Obviamente, um comprador em potencial mudaria de ideia ou a oferta de preço se descobrisse um problema com o telhado ou a fundação.
Um exemplo da vida real ilustra claramente o conceito legal. Um agente imobiliário que trabalhou principalmente como agente comprador mostrou um lar para um potencial comprador.
Eles tomaram outra decisão de compra, em parte por causa da grande rachadura descoberta quando um tapete foi removido. Eles pegaram o canto do tapete e encontraram uma enorme fundação quebrando a maior parte do chão da sala principal.
Meses depois, este agente mostrou novamente a casa para outro cliente comprador. O quarto tinha sido acarpetado.
Ao verificar os documentos de divulgação exigidos, não houve menção de uma rachadura ou de ser reparada. O agente informou o cliente sobre a exibição e condição anterior e eles seguiram em frente. Seria outra discussão da ética e possível responsabilidade do agente de listagem. O agente do comprador considerou registrar uma reclamação de ética, mas decidiu contra ela. O que você faria?
Casa assombrada
Na maioria dos estados, as histórias de fantasmas e assombrações não são consideradas fatos relevantes, mas eu não apostaria nisso até que a pesquisa seja feita no estado em que a casa está listada. Uma boa discussão sobre isso, do ponto de vista legal, acabou no TexasBar.com. Você não pode ter certeza do que deve ser revelado sem pesquisa e, às vezes, é melhor seguir em frente e fazer a divulgação.
Assassinato Prévio no Lar
A Pensilvânia tem um precedente na decisão judicial para declarar que um assassinato anterior em casa não é um fato relevante e não precisa ser divulgado. Novamente, isso é apenas um estado, e você realmente precisa ter certeza de que você sabe o que a lei está em seu estado, se você tem conhecimento de um assassinato em casa no passado. Um caso na Califórnia decidiu por um comprador não informado sobre assassinatos em uma casa que ele comprou. Às vezes, até uma morte violenta que não declara um assassinato pode precisar ser revelada.
Um exemplo seria um tiroteio de autodefesa de um intruso doméstico dentro de casa.
Restrições ao Número de Fatos Material de Cães em Iowa
A corretora em um caso no Iowa teve que pagar uma indenização por não divulgar aos compradores o fato de que havia uma restrição ao HOA para um cachorro por residência. Os compradores descobriram e mataram o acordo. Questões sazonais fizeram com que a casa ficasse no mercado por um tempo e vendesse por menos do que os compradores iniciais oferecidos. Neste caso, a corretora estava representando os dois lados, então estava em posição de controlar as informações do vendedor para o lado do comprador.
Agentes imobiliários e seus corretores estão em território perigoso se não divulgarem algo que sabem, mesmo que achem que não precisam fazê-lo. Uma boa regra a seguir é que, se você está se perguntando se deve, basta ir em frente e divulgar para evitar ações judiciais mais tarde.
Para agentes e corretores que praticam a agência exclusiva de compradores, é muito mais fácil. Eles representam apenas compradores e é fácil manter os melhores interesses no topo da lista.