A abordagem de comparação de vendas é a base para o CMA do profissional de imóveis, Análise comparativa de mercado . É um processo usado para determinar o valor de mercado atual de uma propriedade com base nas vendas recentes de propriedades comparáveis na área.
Os resultados do cálculo são usados para ajudar um cliente de listagem de vendedor residencial a decidir sobre o preço pelo qual listar sua propriedade.
Profissionais do setor imobiliário também usam um processo de CMA para ajudar os compradores a determinar se o preço de uma casa é justo e alinhado com a atividade atual do mercado. O agente, se for minucioso, fará dois deles, um usando propriedades recentemente vendidas e outro usando propriedades atualmente listadas e usando seus preços de tabela. Isso porque os mercados estão em constante mudança e querem ver as propriedades comparáveis listadas atualmente que são a concorrência. Com base no estoque atual e na demanda, pode haver um motivo para reduzir ou elevar o preço de listagem determinado nas propriedades vendidas da CMA.
O processo CMA
Existe um processo estruturado para fazer um CMA, e existem alguns requisitos básicos importantes :
- Propriedades comparáveis selecionadas devem ser tão semelhantes quanto possível à propriedade do assunto:
- numero de quartos
- número de banhos
- tamanho de metragem quadrada
- tamanho do lote
- As propriedades comparáveis devem ser tão próximas quanto possível, na mesma vizinhança ou subdivisão é melhor.
- Sua data de vendas deve ser o mais recente possível. Se as datas vendidas de comps (comparáveis) estão muito distantes no passado, elas já são muito antigas para serem precisas para o mercado atual. Se não houver propriedades próximas suficientes para composições, então é necessário mover um pouco mais longe na distância.
Então, com isso em mente, vamos ver um exemplo geral de um CMA simples.
- Nós temos nossa propriedade assunto, um 3 BR, 2 casa BA 1900 pés quadrados de tamanho com uma garagem para dois carros em anexo.
- A casa está em um lote de subdivisão padrão muito semelhante em tamanho a todos os outros.
- Três casas comparáveis foram encontradas na mesma subdivisão.
- Duas das casas eram muito próximas, com os mesmos quartos, banheiros e garagens.
- Uma casa tinha um quarto extra e um lavabo. O preço de venda dessa casa foi reduzido pelo novo valor de construção de um quarto e meio-banho para torná-lo semelhante à nossa propriedade sujeita.
- A metragem quadrada das casas estava perto, mas não exata. Assim, os preços das três composições foram divididos pelo respectivo tamanho de pé quadrado para obter um preço de venda por metro quadrado. A média foi de um número.
- Esse número foi multiplicado pelos 1.900 pés quadrados da propriedade do assunto para determinar seu valor aproximado no mercado atual.
Agora, para o vendedor e para o profissional imobiliário, isso geralmente é o máximo possível. No entanto, eu sugeriria outra análise de mercado para ver a concorrência atual, como eu estaria fazendo para um comprador. Outro CMA é feito praticamente da mesma maneira. No entanto, agora encontramos três composições que estão à venda e usam seus preços de listagem.
Este exemplo de mercado tem sido bastante movimentado, e houve mais vendas do que novas listagens nas últimas semanas. O estoque atual de casas para venda é menor, e os preços de listagem de nossas três composições indicam que a estimativa do preço de listagem do CMA regular pode ser aumentada. Ficamos na extremidade baixa dos preços competitivos das casas para obter uma vantagem de vendas e ir ao mercado.
Então, o que há de diferente nesses processos e uma avaliação? O avaliador também usa composições, talvez as mesmas composições. No entanto, o avaliador geralmente está trabalhando para o credor, por isso seu trabalho é diferente. O profissional imobiliário quer obter o maior preço possível para o vendedor. O avaliador quer um valor que cubra o investimento do credor, mas não seja inflacionado.