Ao ir para registros de propriedade vendidos, o profissional imobiliário seleciona propriedades recentemente vendidas que são semelhantes à propriedade sujeita e na mesma área geográfica. Comparando essas propriedades e ajustando as diferenças de recursos, uma estimativa de valor é feita para a propriedade subject.
No entanto, um profissional imobiliário completo fará um segundo CMA diferente para um vendedor ou comprador.
Um segundo CMA completo incluiria comparações com propriedades semelhantes atualmente listadas na área. O mesmo processo seria usado, mas com propriedades listadas atualmente. Isso permitiria uma avaliação da concorrência atual e poderia levar a um aumento ou diminuição na estimativa com base nas propriedades vendidas.
Também conhecido como: CMA, análise comparativa
Qualidade de Seleções Comparáveis
Crucial para a precisão de um CMA na determinação do valor de mercado é a seleção das melhores propriedades comparáveis. Três agentes que escolhem até mesmo um diferente comparável de três ou quatro usados podem apresentar algumas avaliações muito diferentes. Isso acontece muito quando um vendedor está comprando um agente de listagem. Eles obtêm uma estimativa de valor de vários agentes e ficam surpresos com as diferenças. Infelizmente, muitas vezes quem lhes dá o maior número é aquele que recebe a listagem e, geralmente, não é um bom número.
Há várias coisas a considerar ao escolher composições:
- Quando a propriedade vendeu: Vendas mais de dois ou três meses no passado não são boas composições, especialmente em mercados de rápido movimento. Quanto mais recentes as vendas, menor a probabilidade de o mercado se movimentar o suficiente para tornar os preços vendidos das propriedades irrelevantes na época da CMA.
- Onde a propriedade está localizada: A melhor situação é que a casa esteja na mesma subdivisão. Isso não é possível em muitos casos, então a próxima consideração é localizar composições no mesmo bairro ou área geral. Quando você não pode obter composições adequadas dessa maneira, casas muito semelhantes em subdivisões semelhantes em outras partes da cidade podem ser o único recurso disponível.
- Características da casa: Quando se trata do número de quartos, banheiros, a metragem quadrada da casa, o tamanho do lote e outras características da casa, as casas comparáveis devem ser tão semelhantes quanto possível. É raro, exceto em grandes subdivisões, que você conseguirá que todas essas coisas sejam comparadas exatamente.
Qualidade dos Ajustes
Esse último item acima nos leva a uma discussão de como compensamos nosso cálculo por diferenças nas estruturas. Fazemos ajustes, muito parecidos com os dos avaliadores, para ajustar os preços de venda das casas comparáveis para melhor corresponder à nossa propriedade.
Em outras palavras, se temos 3 quartos, 2 banheiros com garagem para dois carros em anexo e 2100 pés quadrados de área de estar, tentaremos encontrar três ou quatro composições com todos esses recursos iguais. No entanto, raramente o faremos, por isso precisaremos fazer ajustes nos preços vendidos.
- Vamos dizer que um comp só tem dois quartos. Devemos supor que ela teria sido vendida por mais dinheiro com três, então estaremos adicionando algum dinheiro de volta ao seu preço real de venda para ajustá-lo a três quartos. O mesmo vale para banhos e espaços de garagem.
- Se for o contrário, digamos, três banheiros, quando a nossa casa tem apenas dois, então subtrairemos o valor de um banheiro do preço de venda em nosso ajuste.
- Não precisamos fazer nada com a metragem quadrada até finalizarmos o cálculo.
Uma vez que ajustamos nossos preços de casas comparáveis vendidos, dividimos cada preço vendido por seus pés quadrados para obter o preço de venda por metro quadrado. Nós calculamos a média das nossas três ou mais composições para obter um valor médio por metro quadrado. Então nós simplesmente multiplicamos isso pela metragem quadrada da nossa casa para obter nosso valor de mercado atual estimado.
Lá você tem a grande figura de fazer um CMA, mas você vai querer se aprofundar e aprender mais e praticar antes de fazê-los para os clientes.