- Renda Potencial Bruta (GPI)
- Lucro Operacional Bruto (IGP)
- Multiplicador de Aluguel Bruto (GRM)
- Fluxo de Caixa Antes de Impostos (CFBT)
- Fluxo de Caixa Após Impostos (CFAT)
- Receita Operacional Líquida (NOI)
- Taxa de Capitalização (Cap Rate)
- Índice de equilíbrio
- Retorno sobre o patrimônio ano um
Por que vamos ao problema
Investir em imóveis para locação atrai mais interesse do que nunca. Quando você lê ou assiste na TV sobre consertar investidores, eles geralmente vendem essas casas para investidores de aluguel. O bem-sucedido investidor residencial pode ter dezenas de casas em seu portfólio. Eles são investidores afiados, ou eles não estariam arrecadando em fluxo de caixa de muitas casas. Você quer ser capaz de entender e discutir os "números" com eles. Vamos dar uma olhada nos benefícios do investimento em imóveis alugados.
Depreciação
A dedução de depreciação é um componente valioso em nossa análise de propriedade. Para pessoas em altos níveis de impostos com outros investimentos, pode até mesmo permitir a redução dos lucros de outros investimentos. Claro, entre em contato com um contador sobre isso. No entanto, quando os custos mais depreciação, na verdade, são mais do que o número de lucro para os impostos, você tem perdas de sobras para usar contra outras receitas de investimento.
Não é realmente uma perda de dinheiro, já que a depreciação não é dinheiro do bolso. É um número calculado tratado como uma despesa para fins fiscais. Como você não gastou, você ainda pode ter um fluxo de caixa mensal positivo enquanto mostra uma perda operacional de impostos.
Fluxo de caixa
Tomando o fluxo de caixa mensal para o banco é um grande atrativo para os investidores de aluguel.
Fazendo a devida diligência e comprando direito pode resultar em retornos de dois dígitos e um sólido fluxo de caixa por anos. O fluxo de caixa é uma função de muitos insumos, e qualquer um deles pode alterar e danificar ou melhorar o fluxo de caixa. Alguns são influenciados pelo mercado e pela economia. Se um grande empregador local se fecha ou se move, a demanda por imóveis alugados pode despencar durante a noite. É algo que você não pode controlar, mas esperamos evitar, fazendo sua diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais. Se eles são saudáveis e lucrativos com um longo contrato recentemente renovado, provavelmente você está em boa forma.
Impostos sobre a propriedade
Você pode deduzir os impostos sobre a propriedade para fins de imposto de renda. Se a sua empresa possui bens imóveis, você deve pagar o imposto sobre a propriedade nesta propriedade. Da mesma forma, como indivíduos pagam imposto sobre a propriedade sobre o valor de suas casas, as empresas pagam imposto sobre a propriedade sobre o valor avaliado de seus imóveis (terrenos e edifícios). Se o imóvel for vendido, o imposto do ano é distribuído entre os proprietários anteriores e novos, com base em quanto do ano eles possuíram a propriedade.
1031 Troca Diferida de Impostos
Você pode, sob regras muito rígidas, vender uma propriedade com lucro e transferir os lucros para outra propriedade sem ter que pagar imposto sobre ganhos de capital.
Aqui está o que o Internal Revenue Code, Título 26, Seção 1031 diz: "Nenhum ganho ou perda será reconhecido na troca de propriedade mantida para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento se tal propriedade for trocada unicamente para propriedade de tipo semelhante que deve ser realizada tanto para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento ". Propriedade de tipo semelhante significa simplesmente outros imóveis e não requer uma troca de terra por escritório ou de escritório por escritório.
O fato é que existem poucas classes e estratégias de ativos de investimento que podem ser comparadas com imóveis alugados. As pessoas precisam de um lugar para viver, e possuir uma casa não é possível para alguns e não é desejado por outros.