Lenders e compradores não querem estar inconscientemente em risco de inundações
Quando um emprestador está envolvido
Quando uma propriedade é financiada, o credor deve ter um recurso para realizar essa tarefa nas compras. A taxa é então cobrada do comprador nos itens da série 800 no demonstrativo de liquidação do HUD-1. O credor está protegendo seu ativo de empréstimo pela verificação do risco de dano ou perda por inundação. Ele não exclui necessariamente um empréstimo se a propriedade estiver em risco, mas o seguro contra enchente federal normalmente seria necessário.
Os mapas de inundação da FEMA estão disponíveis on-line, bem como provedores de certificações de inundação on-line.
Quando não há emprestador - um exemplo
Geralmente, não há problema com a autoridade ou empresa emissora e com o relatório, e isso é bom quando um credor está envolvido na transação. Mas, na prática, você pode se deparar com uma situação como um agente imobiliário, onde você deve ajudar seu cliente a contratar uma certificação de inundação para que ele possa listar ou vender sua propriedade.
Em um exemplo, o profissional imobiliário tinha um cliente que construía casas de especificações que ele listaria com o corretor. Como uma casa deveria ser construída em uma parcela de terra que era cercada por um arroio, eles precisavam checar a certificação de inundação desde o início porque isso afetaria a construção. O construtor / vendedor achava que preferiria cuidar de qualquer problema de enchente na fase de construção, para poder produzir uma casa que satisfizesse os credores.
Ele havia comprado a terra com dinheiro.
O cliente e o corretor discutiram a situação e decidiram que o corretor pedisse uma certificação de inundação que poderia ser levada ao condado para que ele pudesse obter uma licença de construção. Isso tinha que ser feito antes que a construção pudesse começar.
Requisitos de Certificação
Geralmente, apenas um endereço é necessário para obter uma certificação de inundação de uma empresa certificada, mas esta era uma parte recém-subdividida de terras altas do deserto e não havia nenhum endereço próximo aceitável. O corretor, portanto, contatou um topógrafo para descobrir como um certificado de inundação poderia ser realizado. O agrimensor informou que a empresa de certificação de inundação aceitaria um conjunto de coordenadas de GPS, mas somente se elas fossem determinadas por um método aprovado.
O "método aprovado" era obter duas leituras de GPS. Um deles era necessário em um cruzamento próximo mapeado de ruas ou rodovias que poderia ser referenciado pela empresa de certificação de inundação. O outro seria levado ao próprio lote, e a empresa poderia então orientar corretamente a propriedade no mapa de inundação.
O corretor fez as leituras, uma no meio de uma estrada movimentada e a outra no estacionamento. O formulário de certificação de inundação foi preenchido e enviado. A certificação veio rapidamente, afirmando que o lote não estava na planície de inundação de 100 anos.
Isso deveria ter sido suficiente porque seria o formulário preenchido com o condado para obter a licença de construção emitida.
Infelizmente, o burocrata do condado não estava disposto a ser amigo do cliente. Ela afirmou: "Andei de um lado para outro da distância da laje proposta do arroio, e está na zona de inundação. Não me importa o que a certificação de inundação diz!"
A moral da história
Não, todo o projeto não caiu, mas o cliente incorreu em um custo extra de vários milhares de dólares para elevar a laje da propriedade para acomodar-se em uma zona de inundação. O interessante é que, quando a casa estava pronta e um comprador chegava, seu credor pedia um certificado de inundação e o lote não estava em uma zona de inundação.
Às vezes você só precisa ir com o fluxo burocrático.