Os tipos de empréstimos cobertos pelo RESPA são muitos, mas existem tipos de empréstimos especificamente isentos. Embora possa ser uma boa prática divulgar todos os custos e acordos comerciais afiliados de qualquer forma, não é regulamentado pela RESPA fazê-lo para esses tipos de empréstimos isentos.
Empréstimos Comerciais ou Empresariais - Normalmente, empréstimos garantidos por imóveis para fins comerciais ou agrícolas não são cobertos pelo RESPA. No entanto, se o empréstimo for feito a uma entidade individual para comprar ou melhorar uma propriedade alugada de 1 a 4 unidades residenciais, ela será regulamentada pela RESPA.
Proprietários de empresas comerciais são geralmente muito mais experientes e bem informados sobre imóveis e transações. Se não o forem, estão contratando profissionais para ajudá-los devido ao grande tamanho das transações. Muitas vezes há uma equipe de profissionais envolvidos, de agentes imobiliários a advogados e gerentes de projeto. Cada um deles tem um trabalho específico para avaliar uma possível compra de imóveis comerciais para fins de adequação.
Essa equipe e o maior nível de sofisticação dos investidores, compradores e vendedores contrastam com a primeira vez em quem comprou a casa ou com alguém que comprou apenas algumas casas durante a vida.
É por isso que a RESPA está lá para proteger seus interesses. Os proprietários e compradores comerciais têm sua proteção contratada.
Terra Vaga - Quando um empréstimo é feito para comprar terrenos vagos , e nenhum dos recursos do empréstimo será usado para construir uma estrutura residencial coberta, o empréstimo está isento da supervisão do RESPA.
Este é outro caso da experiência e conhecimento relativos dos participantes da transação. Se um desenvolvedor está comprando a terra para subdividi-la, eles têm seus planos de subdivisão, um ou mais advogados para lidar com as leis locais e zoneamento, e pessoas da construção prontas para aconselhar a fim de conseguir o trabalho de arrumar as ruas e utilidades.
Se uma parcela de terrenos vagos for usada como local de uma instalação industrial ou industrial, a mesma experiência e conhecimento dos jogadores entra em jogo. Se uma grande empresa quer um novo armazém ou fábrica, eles já sabem exatamente o que parece, o tamanho da parcela que precisam para a instalação e o estacionamento e as leis locais de zoneamento.
Grandes Terrenos - Terrenos de 25 acres ou mais, sejam ou não residenciais, não são cobertos. A seção anterior se aplica aqui, mas agora podemos jogar a terra comprada para uma fazenda ou rancho onde uma residência também será construída ou já está presente. O comprador é, provavelmente, um fazendeiro ou fazendeiro experiente, muitas vezes acrescentando ao rancho ou fazenda adjacente. Há menos necessidade de supervisão para proteger seus interesses devido ao conhecimento de como a terra será usada.
Certas hipóteses de empréstimo - Quando um empréstimo é assumido, e o credor não tem direitos para aprovar pessoas futuras para assunção, então o empréstimo não é coberto. Não há mais muitos empréstimos assumable residencial, mas os empréstimos do VA são uma exceção notável.
Empréstimos somente para construção - A menos que um empréstimo seja feito como um empréstimo de construção para permanente, ele não é coberto. Muitas vezes, casas personalizadas devem ser construídas e a terra é usada como garantia de um empréstimo temporário para a construção da casa. Quando o empréstimo será pago e uma nova hipoteca permanente iniciada, a RESPA não estará envolvida. No entanto, se o empréstimo for um empréstimo de construção para permanente em um pacote, ele estará sujeito a RESPA.
Governos - Como costuma acontecer com as leis, o governo se eximiu dos governos estaduais. Não vamos saber se o governo é mais esperto do que nós, mas eles sempre se isentam de coisas assim.
Parece que todos os anos há novas leis, regulamentos, limitações e muito mais. O agente imobiliário especialista deve manter-se ao lado deles, pelo menos no nível de imagem grande. As empresas de títulos e credores são muito mais para eles, pois eles têm que conseguir a papelada correta.