Quando listado em serviços de listagem múltipla, geralmente a ausência de eletricidade e telefone fará com que a propriedade seja listada como não melhorada, mesmo que haja serviço rodoviário ou de rua.
O Unimproved está aberto à interpretação
Embora a definição pareça clara, existem coisas diferentes que os potenciais compradores valorizam ao procurar propriedades de terra em bruto. Não melhorado quase sempre significa que não há um medidor elétrico, caixa de telefone ou medidor de gás natural na propriedade. No entanto, essa é uma definição clara.
Quão longe estão essas coisas? Em muitas áreas rurais, há muitas parcelas não melhoradas listadas. Uma parcela muito remota definitivamente não foi melhorada por nenhuma definição. Não havia nem mesmo uma via pública para a propriedade. Em vez disso, foi obtida uma licença para usar uma estrada e um portão do Serviço Florestal dos EUA. Não havia eletricidade, gás ou telefone em qualquer lugar dentro de uma distância razoável de qualquer um dos limites da propriedade.
Como a propriedade foi listada era importante, pois listá-la como não aprimorada definitivamente a excluía de todas as buscas por pessoas que só queriam pacotes com serviços públicos na linha da propriedade. No entanto, muitas vezes eles estavam disponíveis em algumas centenas de jardas e havia servidões para permitir que fossem levados para a linha da propriedade.
Muitas vezes há um campo no MLS para a distância até os serviços públicos, o que ajuda. É melhor, ao fazer buscas no MLS, incluir todos os terrenos de forma a não perder uma propriedade com potencial apenas porque está listada como não aprimorada.
Erros por listar agentes geralmente envolvem não obter todas as informações sobre a terra.
Além disso, às vezes há erros de pesquisa. Em um caso, a pesquisa errada foi anexada à listagem de uma parcela de 5 acres. Foi o levantamento prévio de uma parcela muito maior a partir da qual a venda foi subdividida. O comprador recebeu a pesquisa correta durante o processo de transação, mas foi embaraçoso para o agente.
Outra característica de alguns mercados é que muitas listas de terras remotas podem permanecer no mercado por anos. Os dias no mercado geralmente podem variar entre 1.000 e 2.000. Pode ser uma tarefa e uma viagem de quatro rodas, mas o agente de listagem realmente precisava sair e verificar a propriedade pelo menos uma vez por ano para ver se:
- havia algum invasor morando lá em um ônibus antigo.
- qualquer sinal que você colocasse ainda estava lá e não estava cheio de buracos.
- não havia despejo ilegal em andamento.
Os proprietários estão quase sempre fora do estado, e uma vez que decidem listar a propriedade, quase nunca a visitam novamente.
Considerações na compra e venda de terras não melhoradas
Eu não posso falar com todos os mercados, mas no meu havia preocupações extras com o comprador ao comprar terras não melhoradas.
- Posseiros e posses adversas : na maioria dos estados alguém pode ocupar terras contra os interesses do proprietário e sem o seu conhecimento e, após um período de tempo específico, realmente tomar posse da terra legalmente. Qualquer comprador quer fazer uma inspeção completa de toda a propriedade para se certificar de que não há invasores.
- Pode ser assegurado pelo título: no meu mercado havia grandes áreas com histórico duvidoso de título que não podiam obter seguro de título. Antes mesmo de executar um contrato, é uma boa idéia verificar com uma empresa de título com a descrição legal.
- Como você vai obter serviços públicos para a linha de propriedade: se você quiser usar a terra por mais de um RV de fim de semana ou barraca de camping, em algum momento você vai querer trazer utilitários. Existem servidões no lugar ou você pode obtê-las para o futuro?
- Não melhorada não significa necessariamente nenhuma restrição: restrições de ação podem ser colocadas em uma propriedade, e elas são transferidas com a terra, quase impossíveis de serem removidas. Isso não significa que eles sempre são cumpridos, mas podem ser um problema.
Terrenos não melhorados podem ser um ótimo investimento, mas faça sua lição de casa antes de uma compra. Atualmente, algumas pesquisas sobre possíveis usos anteriores e riscos ambientais podem ser apropriadas.
Algumas fazendas tinham tanques de diesel antigos para combustível de trator, e alguns podem ser considerados um perigo.