A depreciação linear é a depreciação de bens imóveis em quantidades iguais ao longo da vida permitida da propriedade para fins fiscais. Uma propriedade comercial pode ser depreciada usando uma vida útil de 39 anos, por exemplo. Se o custo da propriedade for de US $ 895.000, então dividir esse valor por 39 renderia uma quantia equivalente em linha reta de US $ 22.949 em depreciação a cada ano por 39 anos.
Deduções e Vantagens para os Investidores Residenciais Alugados
O investimento imobiliário tem algumas vantagens distintas sobre o investimento no mercado de ações.
Existem algumas deduções regulares que você esperaria, mas também outras que você pode não conhecer. Estamos falando agora sobre propriedades alugadas, especificamente casas de aluguel ou condomínios de uma única família, e aluguel pronto, sem conserto para alugar.
Due Diligence e Compra Correta
Antes de falar sobre deduções, quero deixar bem claro que você não quer considerar as deduções na avaliação de uma casa de aluguel para investimento. Claro, quando você faz o processamento final dos números, você pode ver o quão grande você será com as deduções consideradas. Mas, quando você está entrando no negócio, você só quer olhar para o básico e se concentrar no FLUXO DE CAIXA.
- Você pode comprar a propriedade a um preço abaixo do valor de mercado atual, garantindo um lucro no patrimônio líquido na mesa de fechamento?
- Será que o mercado atual e o ambiente competitivo suportarão o aluguel que pagará as despesas e ainda deixará bons lucros mensais como fluxo de caixa que você pode levar para o banco?
- Você permitiu algumas perdas de vacância e crédito?
- Você tem TODAS as suas despesas ou pregadas ou estimadas de perto:
- propaganda
- gestão
- reparos
- impostos sobre a propriedade
- seguro
- quaisquer utilidades que você paga, como geralmente água e esgoto
- Com o pagamento da hipoteca e todas as opções acima, você poderá levar algum dinheiro para o banco todo mês?
Esses são todos para ser descoberto antes de comprar essa propriedade! Tudo o que falamos depois disso é molho. Claro, você poderia levar algumas ou todas essas outras coisas em consideração para avaliar o investimento, mas fazê-lo está colocando você mais perto da linha se algo der errado.
Dedução das despesas acima
Suas despesas mencionadas acima são todas dedutíveis contra a renda para fins fiscais. Embora não seja considerado uma despesa operacional, você também pode deduzir os juros da hipoteca . Você não pode deduzir grandes reparos, como a substituição de equipamentos, pois precisará ser depreciado, mas você pode deduzir essa parte a cada ano.
Depreciação de estrutura
Atualmente, o IRS permite que você deprecie a estrutura de um imóvel alugado por mais de 27,5 anos. Você deve subtrair o valor realista da terra, pois a terra não é depreciada. Assim, apenas como um exemplo de uma dedução anual extra, suponha que você tenha uma estrutura no valor de US $ 180.000. Divida isso por 27,5 para obter US $ 6,545. Essa é a sua dedução de depreciação anual, e você não gastou um centavo para conseguir!
O que estamos vendo é um acúmulo de despesas, e se todas elas forem agrupadas e você estiver na faixa de 25%, você pode colocar outros US $ 3.000 a US $ 5.000 no seu bolso a cada ano.
Isso é algumas centenas de dólares por mês.
Crescimento através do intercâmbio 1031
Este é usado somente se você decidir aumentar seu portfólio vendendo propriedades de forma lucrativa e arando esse dinheiro em outras propriedades. É complicado, então um contador deve ser consultado e as regras são rigorosas. O investidor é praticamente não participante, já que um terceiro tem que receber os recursos da venda e desembolsar os fundos para comprar o novo imóvel.
No entanto, feito certo você não terá que pagar ganhos de capital sobre a venda no ano de venda. Você começa a adiá-los até que você finalmente vender a propriedade e não rolar para outro. Mas, se você mantiver a propriedade até a morte, seus herdeiros a herdarão no valor atual, e todos esses ganhos de capital vão embora para fins fiscais!