Como o investimento em apartamentos cria fluxo de caixa e isso cria hipotecas.
O investimento em apartamentos e multifamiliares cria excelentes fluxos de caixa, além de beneficiar-se das vantagens normais de impostos e outros investimentos imobiliários. Aprenda nesta série de artigos sobre como a economia de escala aumenta os fluxos de caixa, como eles são aprimorados e como os emprestadores usam índices para analisar o fluxo de caixa para decisões de hipoteca.
Apartamentos e investimento multi-familiar é o próximo passo lógico para os investidores residenciais de uma única família. Usando o 1031 Tax Deferred Exchange, estes investidores podem rolar os lucros da venda de propriedades unifamiliares em investimentos multi-familiares e adiar a tributação de ganhos de capital.
01 - Razões pelas quais os investidores escolhem apartamento e investimento multifamiliar
Dezenas de milhares de investidores domiciliares residenciais de uma única família desfrutam de todos os benefícios desse tipo de investimento imobiliário. Os fluxos de caixa combinados com vantagens fiscais e valorização ao longo do tempo são os principais componentes.
Mas, muitos deles provavelmente venderiam essas casas e mudariam para apartamentos e investimentos multifamiliares se compreendessem plenamente as vantagens da economia de escala. Financiamento de apartamento também é tratado de forma diferente. As referências e os ativos de crédito de um investidor individual são geralmente considerações secundárias ao fluxo de caixa real que a propriedade deve gerar. Aprenda como as coisas funcionam nesta série.
02 - Apartamento & Investimento Multifamiliar - Vagas e Perdas em Créditos
Embora o fluxo de caixa no investimento em apartamentos e multifamiliares seja composto de itens financeiros de renda e despesa, as perdas de vacância e crédito afetam o lado da renda antes que haja qualquer oportunidade de aumentar o fluxo de caixa através do controle de itens de despesas. Aprenda aqui sobre as perdas de vagas e crédito de influências de marketing e publicidade através de atividades de gerenciamento de propriedades para controlá-las.
Mesmo a perda imprevista de um mês no aluguel pode causar um impacto significativo no retorno do investimento, retorno sobre o investimento. Aprenda a reduzir as perdas devido à vacância e ao não pagamento do aluguel, ou você será penalizado no seu bolso.
03 - Fluxo de Caixa em Apartamento e Investimento Multifamiliar
Possuir um grande número de unidades de locação em um local geralmente gera maior fluxo de caixa por unidade do que um investidor perceberá por meio de várias unidades residenciais de locação unifamiliar espalhadas pela área.
Quanto maior o número de unidades sob o mesmo teto ou em um local, maiores as vantagens da economia de escala. Como um investidor em uma única família, você não pode obter a influência da negociação com os fornecedores que o proprietário de um apartamento de 100 unidades tem a seu favor. Aprenda aqui sobre economia de escala e como usá-lo em diversas atividades de marketing e gerenciamento para cortar custos por unidade e, assim, aumentar o fluxo de caixa por unidade.
04 - Rácios Utilizados para Apartamento e Multifamília Investindo Decisões de Financiamento
Usando a taxa de equilíbrio e o DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida), os credores podem obter um instantâneo do desempenho e do fluxo de caixa de um projeto de apartamento ou multifamiliar e do tamanho de uma hipoteca que esse fluxo de caixa pode suportar.
Os credores não dão tanta atenção ao status financeiro do proprietário individual e ativos em consideração de empréstimo multi-familiar. Aprenda neste artigo sobre a maneira diferente em que essas duas taxas analisam as qualificações de fluxo de caixa e hipoteca do projeto.
05 - Credores e Apartment & Multifamily Financing Decisions
Há uma grande quantidade de diligências realizadas tanto pelo comprador quanto pelo credor em investimentos em apartamentos e multifamiliares. Praticamente todas as rubricas de marketing, publicidade, gestão e despesas nas demonstrações financeiras são analisadas. Aprenda aqui como os credores olham para um projeto de apartamento ou multifamiliar na tomada de decisões de hipoteca.
Use as coisas que você aprendeu aqui para decidir se você quer passar para um investimento em escala maior. É menos uma decisão de dinheiro do que de comprometimento, alavancagem e gerenciamento de risco.