Os credores comerciais são bastante cuidadosos em suas subscrições. Como os históricos de crédito pessoal dos compradores raramente são importantes em empréstimos comerciais, eles usam outros critérios para tomar decisões de empréstimo. A propriedade comercial é comprada para gerar renda, então um dos critérios mais populares é olhar para a renda para ver se é suficiente pagar a hipoteca adequadamente e deixar um lucro para os mutuários.
Quando um credor olha para um apartamento ou propriedade multifamiliar, se uma hipoteca será concedida, e quanto, pode ser determinado usando o DSCR, ou o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. É um cálculo simples, mas muito importante. O credor não está muito preocupado com a pontuação de crédito individual ou histórias dos proprietários. O objetivo do investimento é ROI, retorno do investimento e fluxo de caixa, de modo que o fluxo de caixa é a principal consideração.
Na verdade, os investidores devem avaliar o cuidado dos credores em garantir que os cálculos de fluxo de caixa estejam corretos para um projeto de apartamento. Eles vão querer ver as finanças que mostram receitas e despesas. Eles então determinarão se esses números parecem que continuarão no futuro, ou possivelmente ficarão melhores ou piores. Quando os números mostram que o fluxo de caixa cobrirá adequadamente o serviço da dívida, ele valida a seleção de investimento e as habilidades de avaliação do (s) investidor (es).
Embora haja muitos lugares para ver como calcular o DSCR com um projeto e o valor da hipoteca já em vigor, é mais provável que um comprador queira saber quanto pode emprestar em um projeto que está pensando em comprar. Os investidores fazem seus próprios cálculos e procuram o credor escolhido para validar os números que criaram.
Tanto os investidores como os credores têm um objetivo comum a esse respeito. O projeto será lucrativo o suficiente para servir a dívida com lucro adequado?
Veremos isso de duas direções, obtendo o DSCR atual e avaliando uma propriedade com um DSCR exigido pelo credor. Este cálculo retorna àquela quantia usando um DSCR aceitável mínimo do emprestador comum de 1.20. Então faremos a outra direção, obtendo o DSCR.
Dificuldade: Média
Tempo requerido: 20 minutos
Veja como:
- Determinar o fluxo de caixa ou a receita operacional bruta após a subtração de vagas e perdas de crédito .
Aluguel total de $ 187.000 / ano - 9% de vacância e perda de crédito ($ 16.830) = $ 170.170
- Em seguida, chegar ao NOI, ou receita operacional líquida , subtraindo todas as outras despesas de operação e gestão, incluindo impostos e seguros.
Lucro Operacional Bruto - Todas as Despesas = NOI ou Lucro Operacional Líquido
$ 170.170 - 72.470 (despesas) = $ 97.700 NOI
US $ 97.700 / 12 meses = US $ 8142 / mês NOI
- Se o credor estiver usando um DSCR mínimo aceitável de 1,20, então esses 8142 dólares / mês teriam que ser 1,2 vezes o pagamento mensal da hipoteca. Para chegar a esse pagamento máximo, é necessário dividir os $ 8142 por 1,2.
Receita líquida mensal de US $ 8142 / DSCR mínimo de US $ 1,20 = pagamento máximo de hipoteca de US $ 6.785 / mês.
- Agora só é necessário determinar quanto seria emprestado às taxas atuais. Se este comprador puder esperar uma taxa de juros de 6,875% em um empréstimo de 30 anos, uma calculadora de hipoteca nos dirá que o credor pode estar disposto a emprestar cerca de US $ 1.032.836 sobre essa propriedade , já que esse empréstimo e taxa de juros resultariam em pagamentos de principal e juros de $ 6785 / mês, e o mínimo de 1,20 DSCR.
A maioria das calculadoras de hipoteca permite que você insira o pagamento, a taxa de juros e o tempo para calcular o valor do empréstimo.
- Quando começamos, sabíamos que estávamos entrando em um valor de hipoteca usando um DSCR declarado, já que somos compradores que querem estimar quanto pode ser emprestado para hipotecar uma propriedade que estamos avaliando para compra. Mas, vamos apenas fazer um cálculo do DSCR onde sabemos as despesas do projeto atual e o pagamento da hipoteca.
US $ 223.000 NOI / US $ 172.000 em pagamentos anuais de hipoteca = 1,30 DSCR
1.3 é melhor que 1.2 neste caso, então provavelmente um DSCR aceitável. No entanto, se um novo empréstimo estiver sendo solicitado em um projeto operacional, o NOI atual será usado como fizemos no início para ver o que pode estar disponível como um valor de hipoteca.
Quando os números funcionam, os investidores e os credores podem se sentir bem com o financiamento do projeto e a lucratividade futura.
O que você precisa:
- Os detalhes de receita e despesa da propriedade.
- Uma calculadora de hipoteca.