Elementos de uma boa venda a descoberto não são tão únicos
Os elementos de um bom acordo de compra de venda a descoberto não são realmente diferentes daqueles necessários para qualquer negócio.
- Partes e assinaturas competentes
- Adesão às leis estaduais atuais
- Descrição legal adequada da propriedade
- Uma declaração muito clara de quando o vendedor irá desocupar e quais itens estão incluídos ou excluídos da venda
- Contingências para inspeções e prazos bem definidos para eles
- Contingências para pesquisa de título e descoberta de ônus
- Um cronograma de entregas de documentos e a obrigação de ambas as partes
Embora muitos investidores imobiliários tenham sido tentados a usar um contrato de compra de uma loja de material de escritório, é uma decisão realmente ruim. Da mesma forma, não é uma boa decisão escrever seu próprio contrato ou usar um contrato on-line que você encontra na Internet. Nenhum destes é provável estar atualizado com as leis atuais em seu estado, e eles não são escritos com seus melhores interesses em mente.
Da mesma forma, usar os contratos de compra que os corretores de imóveis locais usam também não é recomendável. Duas razões:
- Eles geralmente são protegidos por direitos autorais pela Realtor Association, então você não é legal em seu uso.
- Um grande esforço é feito para tornar esses acordos equilibrados e justos tanto para o comprador quanto para o vendedor. Você quer um acordo tendencioso a seu favor.
A melhor solução definitiva é usar seu advogado para redigir um contrato de compra que proteja seus interesses. E use um advogado especializado na prática do direito imobiliário.
Embora você possa precisar de um advogado de divórcio se perder suas economias em um mau investimento imobiliário, você não quer um para a preparação de seu contrato de compra de imóveis.
Se o proprietário voltar com uma contra-oferta com alterações no idioma do seu contrato de compra, você pode fazer com que seu advogado o abençoe ou faça as alterações apropriadas para o seu balcão.
A opção de agente imobiliário
Existem agentes imobiliários por aí que são muito experientes em vendas a descoberto, embora você precise procurá-los. Pode ser sábio, mesmo que haja uma comissão envolvida, para procurar um e construir um relacionamento. Eles podem usar sua experiência e formulários obrigatórios para contratos, e podem criar adendos conforme você especificar para modificar os contratos da maneira que desejar.
A venda a descoberto média também exige um pouco de idas e vindas com o credor ou com a empresa de gestão de ativos que eles contratam. O agente pode fazer os acompanhamentos frequentes para você, liberando seu tempo para encontrar outro acordo. Eles podem lidar com a preparação de ofertas e ajudá-lo a obter informações do proprietário. De longe, a documentação exigida do proprietário é a maior e mais importante faceta de um processo de venda a descoberto.
Você deve fazer um caso claro para o credor que o proprietário está se movendo em direção a inadimplência e que uma venda a descoberto é um caminho melhor para ir do que o encerramento. O agente imobiliário também pode ajudar com uma CMA, Análise comparativa do mercado, que mostra o valor da propriedade para estar em consonância com a sua oferta. Alguns credores podem dar mais credibilidade a este CMA profissionalmente preparado com papel timbrado de um agente imobiliário.
Considere todas as suas opções e o tempo e esforço que você deseja dedicar a um negócio de venda a descoberto que pode não chegar à mesa de fechamento. O credor está no controle total.