Investidores imobiliários podem adaptar as hipotecas às suas necessidades
O tipo de hipoteca que você seleciona como um investidor imobiliário é um fator-chave para determinar seu nível de risco e o fluxo de caixa que seu investimento irá gerar. Seu ROI global, retorno sobre o investimento, vai depender de vários fatores, mas o tipo de empréstimo está bem próximo do topo.
Aqui estão seis tipos populares de hipotecas da perspectiva de um investidor:
• Taxa Fixa : A hipoteca “estável Eddie”.
Baixo risco e previsível. Mas nem sempre a taxa mais baixa. No entanto, se você pretende manter uma casa alugada por anos, então este tipo de empréstimo permite que você defina este importante custo de propriedade em pedra. Você não precisa se preocupar com alterações de taxa que danificam seu fluxo de caixa. Ele também pode ser refinanciado se as taxas caírem, então você tem alguma flexibilidade. Se as taxas são mais altas do que você gosta, mas você ainda pode obter um fluxo de caixa decente, você pode fazer um empréstimo de taxa fixa com o objetivo de refinanciar em uma data futura.
• Taxa ajustável (ARM) : pode oferecer taxas iniciais mais baixas, mas o investidor assume o risco da taxa de juros ao longo da vida do investimento. Esse tipo de empréstimo é melhor se você quiser uma taxa baixa para um período de manutenção planejado mais curto, durante o período de tempo antes da alteração da taxa. Você também pode fazer esse tipo de empréstimo se você espera que as taxas caiam. Existem empréstimos ARM de 5, 7 e 10 anos disponíveis, e um deles pode se encaixar em seu plano de investimento e aumentar o fluxo de caixa enquanto planeja vender o ativo antes que as taxas de empréstimo se ajustem.
• Apenas juros : Reduza seu pagamento pagando apenas juros (sem principal) por um período pré-definido. Mas esteja preparado para a sua taxa subir. Se você definitivamente planeja algum tipo de revenda flip em um curto período de tempo, este pode ser o menor custo fora do bolso para o período que você precisa do dinheiro. Um empréstimo de transação fix & flip para o período entre o fechamento da compra e o fechamento da venda pode ser um exemplo.
Há também investidores que planejam uma Bolsa 1031 no futuro próximo, que emprega apenas juros para manter os custos baixos e o fluxo de caixa até que o plano seja executado.
• Zero Down : Os “gurus” pregam essa abordagem ao financiamento que não exige pagamento. Isso pode aumentar a taxa de retorno do seu investimento, mas esteja ciente dos riscos. Esse tipo de empréstimo quase desapareceu após o crash que começou em 2007. Pode haver algumas opções de financiamento criativo voltando ao mercado, pois isso está sendo atualizado no final de 2015, mas o zero down não será fácil de encontrar.
• Balão : uma hipoteca de balão é amortizada durante um período que é mais longo que o prazo do empréstimo. Isso pode resultar em algumas economias no pagamento mensal, mas esteja preparado para refinanciar no final do prazo. Exemplo: Você faz um empréstimo para comprar uma casa e o pagamento é baseado em uma amortização de 30 anos, mas o empréstimo é de apenas cinco anos. Você deve pagar o empréstimo no final dos cinco anos, o pagamento do balão. Você economiza despesas de juros por causa da amortização de 30 anos.
• Exóticos : Se você tem uma oferta de hipoteca que parece boa demais para ser verdade - provavelmente é. A maior parte desse tipo de empréstimo desapareceu após o acidente, então eu o mencionei apenas no caso de você encontrar algo tão criativo que pareça impossível.
Um tipo de empréstimo que não é realmente tão "exótico" é uma hipoteca de cobertor cobrindo um grupo de propriedades já pertencentes ao mutuário. Se eles foram mantidos por anos, há patrimônio que pode ser usado para financiar outros investimentos. Um grupo dessas propriedades pode ser oferecido como garantia de financiamento para outras compras de propriedades.
Os investidores imobiliários têm opções de financiamento, mas são menos variados do que no passado. No entanto, um investidor agressivo pode financiar seus negócios de várias maneiras e obter o ROI desejado. Pondere cuidadosamente suas opções. Às vezes, a seleção do tipo de empréstimo pode fazer a diferença para determinar se uma transação pode ser feita ou não. Mas, se é tão perto de uma chamada, tenha cuidado para fazer sua diligência.