Os investidores imobiliários usam uma variedade de ferramentas matemáticas para analisar o desempenho de suas propriedades de investimento. Nós pegamos alguns dos mais populares e explicamos seu propósito e como fazer esses cálculos de investimento imobiliário .
Depois de aprender sobre eles, faça o download das planilhas. Uma é a Folha Calculadora de Investimento Imobiliário e a outra é a mesma folha com dados de amostra para mostrar os formatos.
01 - Renda Potencial Bruta
02 - Lucro Operacional Bruto
Este cálculo leva em conta perdas devido a vacância e não pagamento. Os custos quando as unidades estão vagas incluem publicidade para um novo inquilino, fazendo manutenção menor, repintura e reabilitação para um novo inquilino e custos de gerenciamento para um novo contrato.
Vá para o link abaixo para mais detalhes e um exemplo de cálculo.
03 - Multiplicador de Aluguel Bruto
Embora não seja a ferramenta mais precisa, o GRM pode fornecer uma ferramenta de comparação rápida para decidir se é feita uma análise mais detalhada.
Se você está comprando uma propriedade multi-familiar, pode haver muitos deles para venda na área. O cálculo de GRM oferece uma ferramenta muito rápida para ver quais levar ao topo de sua lista para mais pesquisas. É uma ferramenta grosseira, mas ajuda para esse propósito.
Clique no link abaixo para um exemplo de cálculo.
04 - Resultado Operacional Líquido
Aqui nós colocamos as despesas operacionais , tais como gestão, reparos, zeladoria, etc. para o nosso NOI. Pode haver uma longa lista aqui, mas são apenas despesas operacionais, não depreciação ou trabalho importante que deve ser depreciado ao longo do tempo.
- gestão
- propaganda
- zeladoria
- manutenção
- reparos
- legal
- contabilidade
- Mais...
Clique abaixo para ver um exemplo de cálculo de NOI.
05 - Taxa de Capitalização
Ao utilizar o rendimento operacional de outras propriedades e os preços recentemente vendidos, a taxa de capitalização é determinada e, em seguida, aplicada à propriedade em questão para determinar o valor atual com base na receita.
O Cap Rate é uma ferramenta utilizada por quase todos os investidores comerciais e imobiliários, bem como pelos credores e outros que pretendem calcular o valor de uma propriedade com base no seu fluxo de rendimentos, e compará-la com outras propriedades na mesma área de mercado.
Clique no link, por exemplo, cálculos de taxa de limite.
06 - Fluxo de Caixa Antes de Impostos (CFBT)
Tomamos o lucro operacional líquido e subtraímos as despesas de capital, bem como o serviço da dívida, adicionamos os recursos do empréstimo e a receita de juros.
Agora estamos chegando ao detalhe e mais perto do retorno líquido real do investimento para a propriedade. O Fluxo de Caixa Antes de Impostos considerou todos os itens de despesa, mesmo aqueles que não foram sacados. Agora, vemos o que o (s) proprietário (s) obterá (em) para o fluxo de caixa antes de suas obrigações fiscais individuais.
07 - Fluxo de Caixa Após Impostos (CFAT)
Este é fácil, como é o CFBT com impostos subtraídos. Usando a exposição da taxa do imposto do proprietário ou do investidor, esse cálculo chega ao âmago do que resta depois que todo mundo recebe o corte, até mesmo o Tio Sam.
Clique no link para um cálculo de exemplo.
08 - Relação Break-Even
Acrescente o Serviço da Dívida às Despesas Operacionais e divida pelo Lucro Operacional.
Isso é popular entre os credores. Eles querem saber quando a propriedade terá pago todas as despesas de operação e sairá em lucro pelo resto do ano.
09 - Retorno sobre Patrimônio - Ano Um
Este é o percentual de retorno do seu investimento em dinheiro no primeiro ano.
10 - Obtenha aqui as folhas da Calculadora de Investimento Imobiliário
Eu coloquei todos estes em alguns fáceis de baixar e usar planilhas que fazem toda a matemática para você.
Planilha de Calculadora de Investimento Imobiliário
Folha de amostra com dados inseridos