Se você está pensando em investir em imóveis para locação de imóveis , há muita pesquisa para fazer. Você também deve ter certeza de que é adequado para ser um senhorio e que tem tempo para administrar propriedades. No entanto, tudo isso de lado por enquanto, o que queremos fazer aqui é examinar a maneira como uma propriedade gera fluxo de caixa das operações de aluguel .
Para o nosso exemplo, usaremos um fourplex, com todas as quatro unidades destinadas ao aluguel em tempo integral. Este é um cálculo de fluxo de caixa simples para ilustrar o potencial do setor imobiliário como investimento. Crucial para isso, como a maioria dos investimentos, é uma compra inteligente e bem pesquisada no front end. Vamos supor, para o nosso exemplo, que esse comprador fez sua pesquisa e fez uma boa compra em nosso fourplex. Aqui estão os detalhes de compra e aluguel:
- O preço de compra do fourplex é de US $ 325.000.
- O comprador coloca 20 por cento para baixo, ou US $ 65.000, financiando US $ 260.000.
- Empréstimo de 30 anos é de 6,5%, com pagamento de Princípios / Juros de US $ 1.643 por mês.
- Os impostos e seguros na compra são de US $ 3.600 / ano, para pagamento total de US $ 1.943 por mês.
O comprador fez suas pesquisas e viu uma demanda estável de aluguel por essas unidades, todas ocupadas na maior parte do tempo. No entanto, para ser prudente em seus cálculos, um risco de 6% de vacância e não pagamento será calculado para antecipar o fluxo real de caixa .
As unidades são todas idênticas e são alugadas por US $ 900 por mês cada. Vamos ver como nosso cálculo se divide:
- A receita bruta de aluguel é de US $ 900 X 4 X 12 meses, ou US $ 43,2 mil por ano.
- Os pagamentos são de US $ 1.943 X 12 = US $ 23.316 por ano.
- A despesa de reparação do proprietário anterior foi em média de US $ 1.700 por ano.
- A perda de vagas e créditos é estimada em 6% dos aluguéis ou US $ 2.592 por ano.
- O proprietário gasta cerca de US $ 400 por ano em custos variados e com publicidade e gerencia a propriedade por conta própria.
Esses são os itens operacionais básicos que entram em nosso cálculo de fluxo de caixa . Vamos pegar nosso cálculo para os lucros:
- Receita de aluguel - Perda de vagas - Pagamentos - Despesas = Fluxo de caixa
- US $ 43.200 - US $ 2.592 - US $ 23.316 - US $ 2.100 = US $ 15.192 / 12 = US $ 1.266 por mês em fluxo de caixa positivo.
Analisando seu retorno como " dinheiro investido em dinheiro ", você dividiria seu investimento em dinheiro real de $ 65.000 no retorno anual em dinheiro, ou $ 15.192. Este é um rendimento de 23% no seu dinheiro investido! Há poucos investimentos por aí que geram esse tipo de retorno.
O fluxo de caixa é uma função de muitos insumos, e qualquer um deles pode alterar e danificar ou melhorar o fluxo de caixa. Alguns são influenciados pelo mercado e pela economia. Se um grande empregador local se fecha ou se move, a demanda por imóveis alugados pode despencar durante a noite. Isso é algo que você não pode controlar, mas esperamos evitar fazer sua devida diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais. Se eles são saudáveis e lucrativos com um longo contrato recentemente renovado, provavelmente você está em boa forma.
Outros fatores que estão fora de seu controle são impostos imobiliários e seguro de propriedade.
Impostos e prêmios podem aumentar, elevando os custos operacionais e diminuindo a receita operacional e o fluxo de caixa. Esses fatores negativos podem ser compensados com outros fatores sobre os quais você tem algum controle. Você pode encontrar maneiras de reduzir os custos de marketing, gerenciamento e manutenção. Claro, se o mercado de locação é forte, você pode aumentar os aluguéis. É um equilíbrio delicado, pois isso pode aumentar as vagas. A perda de receita proveniente de unidades mais vagas pode facilmente eliminar quaisquer ganhos do aumento de aluguéis.
Confira o restante desta série de investimentos em imóveis para locação para ver as outras maneiras pelas quais essa propriedade de exemplo fornece impostos e outros incentivos e devoluções.