Dificuldade: Fácil
Tempo necessário: cinco minutos
Veja como:
- Principal X Taxa X Tempo = Montante de Juros
Principal é o valor sobre o qual os juros estão sendo obtidos, a taxa é a taxa de juros em porcentagem ou a forma decimal e o tempo é o tempo no qual os juros estão sendo obtidos. Exemplo:
$ 100.000 (Principal) X 0,08 (Taxa de 8%) X 1 Ano (Tempo) = $ 8000 de juros
- Principal X {1 + (Taxa X Tempo)} = Valor Total
Tudo o que estamos fazendo aqui é obter o montante total em mãos no final do período de juros. Neste primeiro cálculo, é por um ano, ao final do qual teremos os $ 100.000 + Juros originais.
US $ 100.000 X {1 + (0,08 X 1)} = US $ 100.000 X 1,08 = US $ 108.000
- Vamos fazer isso de novo por três anos:
Aqui vamos multiplicar a taxa de 0,08 (8%) vezes 3 anos para igual a 0,24.
US $ 100.000 X {1 + 0,24} = US $ 124.000
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O que você precisa:
- Nada além do seu lápis ou uma calculadora.
Real Estate Investing Math for Profits
O investidor imobiliário está acostumado a ver as palavras "due diligence" em sua leitura e pesquisa na web. Os itens relacionados à propriedade que consideramos due diligence incluem:
- características da vizinhança.
- propriedades competitivas no mercado.
- se aluguel, aluguel competitivo na área e aluguéis sendo cobrados.
- condição de propriedade.
- taxa de apreciação esperada versus outras propriedades sendo consideradas.
- amenidades de propriedade e demanda esperada de inquilinos.
Esses são todos parte da due diligence que fazemos ao considerar a compra de uma propriedade de investimento. Precisamos adotar uma abordagem de longo prazo para a maioria deles, já que queremos estar relativamente confiantes de que a economia local ou a demanda não mudarão drasticamente enquanto pertencermos à propriedade.
No entanto, a outra parte da due diligence, e muito importante, é a matemática da avaliação da propriedade e avaliação da qualidade do investimento. A boa notícia é que alguns dos cálculos são feitos facilmente com calculadoras on-line, como pagamentos de hipoteca. Nos mesmos sites você pode encontrar calculadoras de home equity, calculadoras de pré-qualificação e calculadoras de comparação de empréstimos. Embora estes sejam principalmente apontados para os consumidores, a calculadora de pagamento de hipoteca é muito usada para comparar as hipotecas de imóveis para locação de fluxo de caixa.
Quando se trata de cálculos de investidores, existem alguns realmente úteis para avaliar uma propriedade e para avaliar o potencial de investimento para uma propriedade.
1. Renda Potencial Bruta
Renda potencial bruta é a renda esperada que uma propriedade produzirá sem deduções de vagas esperadas ou perdas de crédito .
2. Receita Operacional Bruta
Este cálculo leva em conta perdas devido a vacância e não pagamento. Os custos quando as unidades estão vagas incluem publicidade para um novo inquilino, fazendo manutenção menor, repintura e reabilitação para um novo inquilino e custos de gerenciamento para um novo contrato.
3. Multiplicador de Aluguel Bruto
Embora não seja a ferramenta mais precisa, o GRM pode fornecer uma ferramenta de comparação rápida para decidir se é feita uma análise mais detalhada.
4. Receita Operacional Líquida
Aqui nós colocamos as despesas operacionais , tais como gestão, reparos, zeladoria, etc. para o nosso NOI. Pode haver uma longa lista aqui, mas são apenas despesas operacionais, não depreciação ou trabalho importante que deve ser depreciado ao longo do tempo.
5. Taxa de Capitalização
Ao utilizar o rendimento operacional de outras propriedades e os preços recentemente vendidos, a taxa de capitalização é determinada e, em seguida, aplicada à propriedade em questão para determinar o valor atual com base na receita.
6. Fluxo de Caixa Antes de Impostos (CFBT)
Tomamos o lucro operacional líquido e subtraímos as despesas de capital, bem como o serviço da dívida, adicionamos os recursos do empréstimo e a receita de juros.
7. Fluxo de Caixa Após Impostos (CFAT)
Este é fácil, como é o CFBT com impostos subtraídos. Usando a exposição da taxa do imposto do proprietário ou do investidor, esse cálculo chega ao âmago do que resta depois que todo mundo recebe o corte, até mesmo o Tio Sam.
8. Rácio Paralelismo
Acrescente o Serviço da Dívida às Despesas Operacionais e divida pelo Lucro Operacional.
Isso é popular entre os credores. Eles querem saber quando a propriedade terá pago todas as despesas de operação e sairá em lucro pelo resto do ano.
9. Return on Equity - Ano Um
Este é o percentual de retorno do seu investimento em dinheiro no primeiro ano.
Não é assustador, apenas comece a aprender os que se aplicam ao seu tipo de investimento, e você se sairá bem.