O que considerar sobre receita operacional bruta de locação
A maior atração para os investidores imobiliários é o fluxo de caixa regular positivo. É tudo sobre esse dinheiro indo ao banco todo mês.
Claro, queremos que a propriedade se valorize também, mas podemos comprar e manter ações para obter esse resultado (bem, normalmente).
Antes de chegar ao Lucro Operacional Bruto, GOI, você começa com o Rendimento Potencial Bruto , GPI. O potencial é auto-explicativo de certa forma. É uma renda potencial, mas não é necessariamente realidade. O GPI é o aluguel esperado que você receberá em um ano da sua propriedade alugada se for alugado por 365 dias inteiros, e se os inquilinos pagarem o aluguel integral conforme o combinado.
Perda de vagas : as propriedades de aluguel não ficam alugadas 365 dias todos os anos. Os inquilinos nem sempre pagam o aluguel integral conforme concordam no contrato. Coisas acontecem. Os inquilinos se mudam, às vezes com aviso prévio e às vezes não. O ponto é que entre os inquilinos há um período em que você não receberá aluguel. Durante esse período, você experimentará o que chamamos de "perda de vaga". É a renda perdida para o período em que você não tem um inquilino pagando aluguel.
Assim, a primeira coisa que deduzimos da GPI para chegar ao GOI é a perda de renda quando a propriedade está vazia. Se você possui propriedades alugadas por um tempo, você terá alguns números de experiência para ajudá-lo a estimar esse número. Obviamente, isso vai variar, mas quando você está prevendo receita para o futuro, esse GOI, você precisa ter alguma idéia do que você vai experimentar para a perda de vagas.
Perda de crédito : Em seguida, temos que considerar que nem todos os cheques de aluguel chegam, ou que eles vão, mas eles não vão limpar o banco. Isso raramente é um custo mais alto do que a perda de vagas, mas não pense que você não vai experimentá-lo de vez em quando. Novamente, se você está no negócio há algum tempo e tem um número histórico para aplicar aqui, então ótimo. Todos nós sabemos que é apenas uma estimativa, pois os inquilinos do próximo ano são diferentes dos do ano passado.
Controlando nossas duas variáveis
Um fator importante na redução da perda de vagas é manter uma vigilância atenta sobre suas propriedades para garantir que elas permaneçam em boas condições. Quando alguém se muda, você quer um processo que prepare essa unidade para um novo inquilino rapidamente. Você deve sempre estar no mercado, já que é melhor estar dizendo aos chamadores que você não terá uma vaga até algum dia no futuro do que esperar por chamadas com uma unidade vazia.
Para perda de crédito, a primeira coisa óbvia é fazer verificações de crédito dos candidatos. Além disso, verifique suas referências de proprietários passados, se eles os tiverem. Não alugar para um inquilino de alto risco é a maneira mais eficaz de reduzir as perdas de crédito.
Constantemente trabalhando para reduzir a diferença entre o Rendimento Potencial Bruto e o Lucro Operacional Bruto é como você, ao longo do tempo, manterá baixa vacância e números de perdas de crédito.