Definições e Diferenças
Definição de uma melhoria
Uma melhoria é uma atualização de propriedade que estenderá a “vida útil” da propriedade.
A teoria aqui é que não é apenas uma correção de curto prazo, mas é algo que agregará valor à propriedade nos próximos anos.
As melhorias geralmente são mais extensas do que os reparos e geralmente envolvem um custo maior. Melhorias incluem:
- Adicionando algo que não estava anteriormente lá,
- Atualizando algo que existia ou
- Adaptando o ativo para um novo uso.
Exemplos de melhorias:
- Adicionando uma adição
- Adicionando Ar Condicionado Central
- Instalando um sistema de segurança
- Instalando o novo piso de madeira
- Substituir um telhado inteiro
- Substituindo todo o encanamento existente
- Substituindo toda a eletricidade existente
- Renovando uma cozinha
- Renovando um banheiro
- Substituindo todas as janelas
- Adicionando um baralho
Definição de um reparo
Um reparo é a manutenção necessária para manter a propriedade em condição habitável e de trabalho. O IRS define reparos como aqueles que “não agregam valor significativo à propriedade ou prolongam sua vida”.
Quando algo é consertado, geralmente é restaurado para sua condição anterior, não melhorada.
Os reparos geralmente podem ser concluídos por uma quantia razoável de dinheiro.
Exemplos de reparos:
- Refinishing um assoalho de madeira
- Repintura de um quarto
- Reparando um telhado
- Reparando o encanamento existente
- Reparando Aparelhos Existentes
- Substituindo uma maçaneta
- Substituindo uma janela
- Substituindo um detector de fumaça quebrado
- Substituição de tábuas aparafusadas
- Substituindo as telhas de assoalho rachadas
Como deduzir melhorias em seus impostos
Você pode deduzir melhorias feitas em sua propriedade, no entanto, você não pode deduzir o valor total da melhoria no ano em que a melhoria ocorreu. Isso ocorre porque uma melhoria agrega valor à sua propriedade nos próximos anos, não apenas no ano atual.
Portanto, as melhorias devem ser capitalizadas e depreciadas de acordo com um cronograma de depreciação definido (será diferente para cada ativo). Você deve dividir o custo da melhoria na vida útil da melhoria e depois deduzir uma dedução anual com base na despesa do ano.
Exemplo de Como Deduzir uma Melhoria
Você fez uma melhoria no valor de US $ 5.000 para sua propriedade. Portanto, você deve deduzir isso em uma programação de depreciação definida. Utilizaremos um cronograma de depreciação de 10 anos.
Assumiremos que não há valor de salvamento, o que significa que não valerá nada após os 10 anos. Também assumiremos uma depreciação linear, o que significa que o custo será distribuído uniformemente ao longo dos 10 anos.
Portanto, você pode reivindicar (US $ 5000/10) uma despesa de US $ 500 por ano nos próximos 10 anos. Assumindo que você está com uma alíquota de 28%, você economizará (US $ 500 * 0,28) US $ 140 em impostos para o ano.
Como deduzir reparos em seus impostos
Um reparo é feito para restaurar um item à sua condição anterior.
Portanto, você pode deduzir o custo total do reparo no ano fiscal em que o reparo foi concluído.
Exemplo de Como Deduzir um Reparo
Você realizou um reparo em sua propriedade no valor de US $ 5.000. Como um reparo, você pode deduzir a despesa inteira no ano atual. Suponha que sua taxa de imposto seja de 28%. Assim, você economizará ($ 5.000 * .28) $ 1400 em impostos.
Melhorias versus reparos, o que é melhor?
Um não é necessariamente melhor que o outro. Uma melhoria, como adicionar uma adição, agrega valor à sua propriedade, mas o custo total de um reparo, como a correção de um vazamento no telhado, pode ser imediatamente deduzido dos impostos, deixando mais dinheiro no bolso.
A situação ideal irá variar dependendo das suas necessidades. Alguns proprietários precisam maximizar todas as baixas imediatas , pois seu sustento depende de sua renda anual.
Nesse cenário, ser capaz de classificar uma despesa como um reparo seria benéfico porque maximizaria os dólares após o imposto do proprietário para o ano determinado. No entanto, se o locador não precisar de deduções adicionais para o ano, prolongar a vida útil da depreciação por vários anos, classificando a despesa como uma melhoria, pode ser benéfico.
Muitos proprietários e proprietários de imóveis alugados usam uma brecha ao colocar um inquilino na propriedade e depois realizar "reparos". Isso permite que o senhorio realize uma manutenção mais extensa que pode ter sido classificada como uma melhoria. Com o inquilino já morando lá, o locador pode alegar que o trabalho é necessário para manter o inquilino satisfeito.
Para aquelas coisas que poderiam cair em uma área cinzenta entre melhorias e reparos, realmente depende de como você e seu contabilista são confortáveis com defender sua reivindicação de encontro ao exame do IRS.
* Você deve sempre consultar o IRS ou um contador certificado para decidir quais deduções são aplicáveis à sua situação específica.