- Localização
- Finanças
- Reparos
- Mercado atual
Avaliar o local da propriedade
A localização é uma das coisas mais importantes a considerar ao avaliar uma propriedade de investimento em potencial. Pode ajudá-lo a adivinhar qual é o potencial da propriedade para apreciar ao longo dos anos.
Por exemplo, o guru imobiliário Robert Kiyosaki fala sobre os benefícios de comprar uma propriedade de renda perto de uma comunidade universitária. O raciocínio é que há sempre uma ampla oferta de inquilinos, os pais dos alunos geralmente pagam o aluguel e muitas vezes você pode cobrar um aluguel maior por causa da conveniência da área e aumento da demanda por apartamentos.
O que o bairro é como
- É suburbano ou urbano?
- É perto de lojas de varejo, centros de transporte, hospitais e escolas?
- Que tipo de inquilino vai querer morar lá? (famílias, idosos, solteiros, classe média, etc.)
- Existe uma ampla oferta de inquilinos na área?
- Está perto da sua residência atual? Se estiver longe, você terá que levar em consideração os custos de viagem em termos de custos financeiros de deslocamento e custos de oportunidade de perda de produtividade.
- O bairro está estável, em expansão ou em declínio? Há muitas propriedades vagas ou há muitas construções novas?
- Você vê uma oportunidade de crescimento no futuro? Por exemplo, uma nova linha ferroviária que se conecta a uma grande cidade está sendo construída, ou uma nova empresa está se mudando para a área e criando novos empregos. Estes podem aumentar dramaticamente a conveniência da localização.
Avalie as finanças da propriedade
Conheça seu orçamento
- Quanto você pode investir nesse investimento?
- Quanto você pode perder?
- Se você precisar de fundos adicionais, de onde você os obterá?
- Qual será o pagamento mensal da hipoteca e a taxa de juros?
Olhe para o valor da propriedade
- Peça para ver as folhas de renda e despesas reais da propriedade. Se nenhum estiver disponível, verifique se você é capaz de prever razoavelmente os custos operacionais.
- Calcular o Net Operating Income (NOI) para a propriedade.
- Qual é a taxa de vacância padrão para sua área?
- Qual é o aluguel projetado para a propriedade?
- O que custaria o seguro?
- Quanto são os impostos?
- O que a manutenção da propriedade custará?
- Você determinou a Taxa de Capitalização do seu mercado (Cap Rate) ? Se você não tem conhecimento da taxa de cobertura do seu mercado, você deve consultar um corretor imobiliário local.
- Depois de determinar a taxa de limite , agora você pode dividir o NOI pela taxa de limite e obter o valor atual da propriedade.
- Você fez uma análise comparativa de mercado (CMA)?
- Quais são as casas comparáveis na área de venda? Se você está comprando uma propriedade de aluguel ou olhando para virar uma casa, você vai querer ter certeza de que você não está pagando demais pela propriedade.
Avaliar quais reparos são necessários
Com quais reparos você está confortável?
- Você quer uma propriedade que só precisa de uma demão de tinta e carpete novo, você está bem com uma quantidade moderada de trabalho ou está confortável com uma reabilitação intestinal (encanamento novo, elétrico, pisos, paredes, etc.)
Você pode fazer esses reparos?
- O custo dos reparos irá variar muito, dependendo se você é capaz de fazê-lo sozinho ou se você precisar contratar alguém para fazê-lo.
- Seu orçamento para construção de materiais e artesanato também varia muito, dependendo se você está renovando uma casa de um milhão de dólares ou uma propriedade de aluguel de cinquenta mil dólares.
- Outra regra geral é que os reparos sempre custarão mais do que o planejado. Se você contratar um contratado, um trabalho de duas semanas geralmente se transforma em quatro semanas. Mesmo se você estiver fazendo os reparos, os custos podem ficar fora de controle. Por exemplo, você planeja colocar novo drywall em uma sala por US $ 800. Quando você abre as paredes, você encontra uma infestação de cupins e a necessidade não apenas de exterminar, mas também de re-enquadrar as paredes. Despesas inesperadas como essas serão adicionadas rapidamente. Você não só será atingido com um orçamento de construção mais alto, mas estará pagando custos adicionais de financiamento, chamados "custos baixos", para pagar a hipoteca, os impostos sobre a propriedade e o seguro da propriedade vaga, enquanto esses reparos adicionais forem concluídos.
Avalie o investimento em comparação com o mercado atual
Tentar virar um McMansion durante uma recessão não será o empreendimento mais fácil. Em uma recessão, comprar uma propriedade hipotecada para alugar para os inquilinos pode ser uma aposta melhor para o sucesso. Você precisa olhar para o que está tendendo agora no mercado imobiliário e ajustar seu plano de acordo.
Se você comprar esse McMansion e tiver o dinheiro para mantê-lo por sete anos até que você possa vendê-lo para obter lucro, então, sim, pode ser um bom investimento. Outra coisa a considerar ao comprar uma propriedade é o seu valor de revenda. Ativos altamente desejáveis são aqueles que podem ser facilmente comprados e vendidos independentemente do mercado. Eles estão sempre em demanda. Pense neles como necessidades, como pão e água.
As pessoas não precisam de uma casa com piscina interna e sala de projeção de TV. As pessoas precisam de uma casa com um banheiro limpo e um telhado forte. Você quer que sua propriedade atraia a maior quantidade de pessoas para que você tenha o maior número possível de inquilinos e compradores.