9 coisas que você deve saber
Investidores imobiliários querem ganhar dinheiro com seus investimentos. Quando você vai vender sua propriedade, você terá que pagar impostos sobre quaisquer ganhos que você tenha feito. Isto é, a menos que você faça uma troca de 1031. Aqui estão nove princípios que você deve saber.
O que é um 1031 Exchange?
Uma troca de 1031 é uma maneira de vender uma propriedade sem ter que pagar impostos imediatamente. A idéia é que você irá reverter quaisquer ganhos na compra de uma nova propriedade, o que lhe permite adiar o pagamento de impostos até que você venda a nova propriedade, a menos que você faça outra troca 1031.
Quais Critérios Você Precisa Atender?
Para se qualificar para uma troca de 1031, você deve adquirir outra propriedade de investimento que seja de valor igual ou maior do que sua propriedade atual. Você deve usar quaisquer ganhos da venda da propriedade anterior para comprar a nova propriedade. A nova propriedade deve ser considerada um investimento “similar”.
O que é semelhante?
Like-kind é um termo amplo, mas significa simplesmente substituir um tipo de investimento por um tipo semelhante de investimento. Para os investidores imobiliários, ele não precisa ser exatamente o mesmo tipo de propriedade, ele só precisa ser uma propriedade de investimento. Por exemplo, se você vende uma propriedade multifamiliar, pode comprar qualquer outro tipo de imóvel que seja considerado um investimento, como outra multifamiliar, uma propriedade de varejo, um condomínio ou um terreno.
Quem pode fazer um intercâmbio 1031?
Uma troca 1031 pode ser feita com uma propriedade usada para investimento ou para negócios. Não pode ser feito com residências pessoais.
Por que você faria um 1031 Exchange?
A principal razão para fazer uma troca de 1031 é adiar o pagamento de impostos sobre quaisquer ganhos de capital da venda de uma propriedade. Isso permite que você descarregue imediatamente a propriedade que você não quer mais e compre algo novo com o valor total de seus ganhos, em vez de ter que pagar impostos sobre os ganhos primeiro e depois usar o que sobrar para comprar uma propriedade.
Isso lhe dá mais poder de compra.
Quem detém o dinheiro até a compra?
Como parte do intercâmbio 1031, você não pode segurar pessoalmente qualquer dinheiro que você fez com a venda da primeira propriedade. De acordo com o IRS, esse dinheiro deve ser mantido por um intermediário qualificado até que seja usado para comprar a propriedade substituta.
Um exemplo de um intermediário qualificado seria um agente de título, que está envolvido na atribuição e transferência de título da propriedade antiga e na atribuição e transferência de título para a nova propriedade. Para entender a definição completa de quem o IRS considera um intermediário qualificado, consulte § 1.1031 (k) -1 (g) (4) dos regulamentos do Tesouro.
Quanto tempo você tem que fazer um 1031 Exchange?
Uma queda de fazer uma troca de 1031 é que você não tem muito tempo para identificar e fechar na propriedade de substituição.
- 45 dias
Durante uma troca de 1031, você tem um período de identificação de 45 dias. Dentro de 45 dias da venda de sua propriedade atual, você deve identificar a propriedade ou propriedades que deseja comprar durante a troca.
- 180 dias
Você tem 180 dias a partir da venda de sua propriedade atual para fechar a propriedade ou propriedades substitutas.
Regras para identificar a propriedade de substituição
- Coloque isso por escrito
Para que uma propriedade seja considerada como uma propriedade substituta, você deve identificar a propriedade, ou propriedades, por escrito até o final do 45º dia.
Você deve incluir uma descrição física da propriedade, uma descrição legal da propriedade e o endereço da propriedade.
Você deve assinar este documento. Geralmente é entregue à mesma pessoa, o intermediário qualificado, que está mantendo os ganhos da primeira propriedade. Ele também pode ser entregue ao vendedor da propriedade substituta, a um agente depositário ou a outra pessoa envolvida na troca.
- Quantos?
Existem duas opções quando se trata de identificar a propriedade de substituição.
1. Três Regra de Propriedade - Você pode identificar no máximo três propriedades de substituição em potencial. Nesse caso, não importa qual seja o valor justo de mercado das propriedades.
2. Regra de dois cem por cento - Nesta abordagem, não há um número máximo de propriedades que você pode identificar. Em vez disso, o valor de mercado justo total das propriedades identificadas não pode ser superior a 200% do valor justo de mercado das propriedades vendidas no momento da venda.
Quantas vezes você pode fazer um 1031 Exchange?
O IRS não estabelece nenhum limite no número de 1031 trocas que um indivíduo pode fazer. Contanto que você esteja vendendo uma propriedade e reinvestindo o lucro dessa propriedade em outro investimento similar, você pode fazer uma troca de 1031 e adiar quaisquer consequências fiscais.
No entanto, se você está fazendo um grande número de 1031 trocas, você pode se tornar classificado como um revendedor e suas propriedades seriam vistas como ações que estão sendo negociadas. Nesse caso, você teria que provar que está usando essas propriedades como investimentos para continuar fazendo 1031 trocas.