Mas a realidade é que seus lucros de vender sua residência principal provavelmente serão bem pequenos - se de fato se materializarem.
Valorização Imobiliária e Inflação
A primeira coisa a considerar é a valorização da casa no contexto da inflação.
Você pode se surpreender ao perceber que a apreciação de sua casa pode ser compensada pela inflação. Isto é especialmente verdadeiro se você não vive em um mercado imobiliário quente. Ouvimos histórias dramáticas de apreciação em certas áreas do país, mas a maioria das pessoas compra casas em áreas onde a valorização anual provavelmente não superará a inflação em muito.
Em setembro de 2007, de acordo com o Federal Reserve Bank de St. Louis, o preço mediano de venda de novas casas vendidas nos Estados Unidos era de US $ 240,3 mil. Em setembro de 2017, esse número foi de até US $ 319.700. No entanto, quando você executa alguns números usando o US Inflation Calculator, parte dessa apreciação desaparece. Em vez de ver $ 79.400 em valorização, o valor real dessa valorização está próximo de $ 33.648.
Isso ainda não parece tão ruim. Afinal, o valor da sua casa aumentou em mais de US $ 30.000. Mas não vamos esquecer os custos.
Possuir uma casa vem com custos adicionais
Em seguida, você precisa subtrair os custos de propriedade de seus ganhos.
Digamos que você receba uma hipoteca de US $ 250.000 a uma taxa de juros de 3,92%. Ao longo de 30 anos, de acordo com a calculadora de hipotecas do Google, você pagará US $ 175.533 em juros. Mesmo que a sua casa aprecie em US $ 30.000 a cada 10 anos (totalizando US $ 90.000), isso ainda não é suficiente para compensar os juros que você paga pelo empréstimo.
E o interesse que você paga não é o único custo que você enfrenta. Lembre-se de que você paga impostos sobre a propriedade na maioria dos estados. Calculadora de hipoteca do estudante empréstimo do herói inclui um cálculo de imposto sobre a propriedade. Se o imposto sobre a propriedade for de 1,5% ao ano, você poderá ver um pagamento total de impostos de US $ 117.000 ao longo de 30 anos. E isso não pressupõe aumentos de impostos sobre a propriedade - como sua casa aprecia em valor, o mesmo acontece com os impostos sobre a propriedade.
É verdade que você pode deduzir alguns dos seus custos em seu retorno de imposto, mas uma dedução não tem o mesmo valor de um crédito. Pode reduzir sua renda e sua responsabilidade tributária, mas não em dólar por dólar. Além disso, de acordo com a Fundação de Impostos, apenas cerca de 30% dos domicílios são discriminados. A menos que você esteja entre aqueles que relacionam, você não verá nenhum benefício fiscal relacionado à sua hipoteca.
Outros custos relacionados à propriedade residencial incluem manutenção e reparos, bem como seguro residencial. Você também pode ter que pagar um seguro de hipoteca se o pagamento for inferior a 20%. No momento em que você leva em conta décadas desses custos, somados a seus juros hipotecários e impostos sobre a propriedade, as chances de até quebrar são pequenas - mesmo que sua casa tenha valor ao longo do tempo.
E se você acabar vendendo inesperadamente?
Nós gostamos de pensar que o mercado imobiliário sempre vai subir. No entanto, como vimos entre 2007 e 2009, os imóveis podem formar uma bolha como qualquer outro ativo. O estouro da bolha imobiliária criou uma situação em que milhares de pessoas acabaram perdendo muito dinheiro. Se você conseguir diminuir o preço, talvez não perca tanto.
No entanto, se você for forçado a vender durante um crash do mercado imobiliário, não há muito o que fazer para salvar a situação. Você pode acabar perdendo dinheiro em sua casa, além do que já pagou em juros, impostos e outros custos.
Que tal alugar?
É claro que, por mais imperfeito que seja um investimento como a compra, é possível ressaltar que o aluguel pode não ser a solução. Afinal de contas, quando você faz pagamentos de hipoteca, pelo menos você cria patrimônio em sua casa.
Quando você aluga, você está ajudando seu senhorio a criar capital.
No entanto, isso não significa que o aluguel deve ser evitado a todo custo. Dependendo do seu mercado, o aluguel pode ser uma boa escolha, mesmo que isso signifique não estar construindo patrimônio.
Isso é especialmente verdadeiro se você mora em uma área com preços altos para casas, e pode alugar por menos do que os custos agregados mensais de hipoteca, manutenção e outros custos. Não apenas você está economizando dinheiro mensalmente, mas também pode investir a diferença no mercado e, potencialmente, obter uma apreciação maior do que teria obtido com seu investimento em casa.
Entre novembro de 2007 e novembro de 2017, o S & P 500 teve um retorno anualizado de 9,672%, ajustado pela inflação. Vamos dizer que você teria custado US $ 1.100 por mês para ter uma casa durante esse período, mas ao invés disso, você morava em um apartamento com um aluguel mensal de US $ 700. Se você investiu a diferença de US $ 400 entre alugar e comprar cada mês nesses 10 anos, o valor do seu investimento seria US $ 83.587,81.
Há também o fato de que alugar significa que você não perde um monte de dinheiro se for forçado a vender sua casa durante uma recessão. Por outro lado, se você conseguir ficar em sua casa e superar os eventos do mercado e os problemas imobiliários, poderá construir patrimônio suficiente em sua casa para poder ser usado durante a aposentadoria. Mesmo se você apenas empatar (ou mesmo se perder em geral) em casa, pode ser um veículo de poupança forçada que tem o potencial de fornecer uma grande quantidade de capital quando você vende.
Também pode ser um lugar para viver livre de aluguel em seus anos de aposentadoria (no entanto, você ainda pode precisar pagar impostos sobre a propriedade), ou você pode usar uma hipoteca reversa para acessar o capital para fechar uma lacuna de renda de aposentadoria. Você não verá essas opções quando alugar.
Quando comprar uma casa é um investimento
Em vez de considerar sua residência principal como um investimento, considere outras razões para comprar. Talvez você queira um lugar para chamar de seu, construir equidade e criar raízes em uma comunidade. Estas são todas boas razões para comprar! Por outro lado, se você acha que terá um estilo de vida mais móvel, pode fazer mais sentido alugar, mesmo que você não esteja construindo patrimônio. Contanto que você faça outras provisões para planejar seu futuro, alugar pode ser uma opção viável, dependendo do mercado local e suas metas de estilo de vida a longo prazo.
Finalmente, se você quer transformar sua casa em um investimento verdadeiro, você precisa fazer algo diferente de viver nela. Alugá-lo depois de movê-lo ou usá-lo para ganhar dinheiro via Airbnb pode ser uma maneira de realmente ver um retorno na compra de sua casa.
Mas se você está apenas morando lá, não conte com grandes retornos de investimento.