01 - Avaliação do Investimento Imobiliário é Quantitativa e Qualitativa
Eu estava dando uma olhada em um potencial investimento no outro dia. Era uma imensa propriedade multifamiliar de quatro unidades que estava sendo ocupada em sua totalidade como proprietária, que estava lá há trinta anos. O proprietário era um acadêmico eclético e havia todos os tipos de bricabraque e antiguidades espalhados por todo o lugar. O lugar não foi subdividido corretamente. Tapete precisava ser substituído e pisos reparados. A fundação deslocada havia levantado o chão e criado grandes fendas que subiam e desciam por várias paredes.
Eu visitei o local com alguns amigos meus - um casal que estava interessado em entrar no mercado imobiliário. Eles escreveram o lugar a partir do momento em que entraram pela porta. Mas quando vi aquelas protuberâncias e rachaduras, vi uma coisa: dinheiro. Os problemas da fundação afugentam a maioria dos investidores, o que diminui a concorrência e pode suavizar os preços.
Mas como avaliar um negócio como esse? Ou qualquer acordo, para esse assunto? Pessoalmente, eu divido as considerações em duas categorias:
• Quantitativo: como espero que a propriedade funcione como um investimento? Para esta parte, posso usar minha calculadora, minha planilha ou meu software de avaliação e executar alguns números.
• Qualitativo: Eu tenho que me perguntar: "Eu posso fazer isso?" Se você é como a grande maioria dos investidores imobiliários, então você é um part-timer. Isso significa que você terá que enfrentar este projeto além do seu “trabalho diário” e gerenciá-lo depois. Essa parte da análise levará algumas pesquisas da alma; uma calculadora não vai te ajudar aqui.
02 - Quantitativo - Executando os números usando a taxa de limite
Pessoalmente, costumo olhar para três figuras-chave quando estou considerando um investimento. Cap rate , é a primeira dessas ferramentas.
Cap rate é simplesmente o lucro líquido anual dividido pelo preço da propriedade. Durante anos, os investidores usaram a "regra de 1%", que afirma simplesmente que a renda mensal de aluguel de uma propriedade deveria ser de aproximadamente 1% do preço que você paga pela propriedade. Alguns mercados se afastaram dessa proporção devido ao aumento dos valores das propriedades, mas em outros, ainda é possível encontrar propriedades que se ajustem à regra de 1%. Algo que você deve ter em mente, porém, é que a regra geral de 1% é um indicador justo de se a propriedade vai ou não gerar fluxo de caixa suficiente em uma base anual para cobrir pagamentos de hipoteca mais despesas. Existem, é claro, muitas variáveis que entram nisto (de impostos a taxas de juros até o sinal de porcentagem que você paga), mas é um ponto de partida.
03 - Fluxo de caixa como ferramenta de avaliação quantitativa
A única razão pela qual você se preocupa com o cap rate é que você está realmente tentando um proxy fácil para o tipo de fluxo de caixa que o investimento vai gerar. Ao investir, o dinheiro é rei - ignore este cálculo por sua conta e risco.
A estimativa do fluxo de caixa envolve a plotagem das principais saídas de caixa esperadas (impostos, principal, juros, despesas, vagas, taxas, reparos) e a comparação com a renda produzida pela propriedade. Você pode fazer isso por meio de uma planilha ou usar um pacote de software de avaliação de imóveis.
04 - Taxa de Retorno como Ferramenta Quantitativa de Análise de Investimento Imobiliário
O fluxo de caixa, por sua vez, permitirá que você calcule a taxa de retorno esperada da propriedade (ROR). Taxa de retorno é uma medida de rentabilidade; mede o dinheiro que um projeto irá gerar versus o dinheiro que você tem que colocar no projeto.
Você precisará de uma planilha ou de um software de avaliação de imóveis para calcular essa proporção. Eu acho que é muito útil porque me permite comparar o retorno que estou esperando para o investimento versus o retorno que eu razoavelmente esperaria para outros investimentos diferentes. Por exemplo: se eu rodasse os números da propriedade que descrevi no começo deste artigo e me devolvesse uma taxa de retorno de 8%, eu certamente passaria.
Eu posso esperar ter 8% de investimento no mercado de ações (menor risco e muito menos esforço). Para o risco e esforço que eu teria para colocar neste projeto, eu esperaria uma taxa de retorno bem ao norte de 20%.
05 - Qualitativo - Você consegue fazer o projeto?
Como mencionei acima, sua calculadora não ajudará aqui. É quando você precisa dar uma olhada no espelho e pensar em quanto tempo e esforço você será capaz de dedicar ao projeto.
Mais uma vez, vamos olhar para o projeto que falei no início deste artigo. Digamos que você esteja comparando com uma oportunidade semelhante; outra multi-família no mesmo bairro, mas que requer menos trabalho. Você aproveitaria essa oportunidade sobre o fixador superior, a menos que o segundo oferecesse uma taxa consideravelmente maior de retorno. Mas quanto mais alto?
Para dar início aos investidores, sempre ofereço o mesmo conselho: nessa área, erre por precaução. Um projeto que você pode fazer é infinitamente melhor do que aquele que você já esgotou quando está na metade do caminho. Encontre algo na sua faixa de conforto que ofereça alguns números decentes, faça-o, então passe para um projeto mais desafiador (e esperançosamente mais lucrativo) na próxima vez.
Conclusão:
A análise é parte arte, parte ciência. Dê uma olhada nos outros tópicos desta seção para mais ideias sobre avaliação de investimentos.
Autor Chris Smith é um investidor imobiliário, fundador de uma referência online para investidores e profissionais do setor imobiliário e publicou artigos na Revista Corporate Finance, Euromoney e na Business Journal Network.