- Você tem uma propriedade de assunto com recursos e características.
- Você localiza três excelentes propriedades comparáveis e detalhes de registro e preços vendidos.
- Ajustes para os preços vendidos são feitos para diferenças com a propriedade do assunto.
- Valor de mercado da propriedade objeto calculado a partir de preços comparáveis vendidos ajustados.
Você está fazendo um CMA por um dos dois motivos mais comuns; para determinar um preço de listagem ou para verificar o valor de mercado atual de uma propriedade que eles estão considerando comprar.
Independentemente do motivo, a precisão e um valor de mercado atual razoável devem resultar de seus cálculos.
Embora não seja ciência de foguetes, um CMA confiável requer que você selecione cuidadosamente propriedades comparáveis. Eles devem estar o mais próximo possível, idealmente no mesmo bairro. Eles devem ser as vendas atuais, melhor dentro das últimas semanas. Eles precisam exibir características e características o mais próximo possível de sua propriedade de assunto. Fazer tudo isso bem normalmente resultará em um CMA em que você pode confiar.
Há muitos modelos CMA que você pode baixar e vários exemplos de CMAs reais de diferentes corretoras em todo o país.
7 elementos comuns em todos os CMAs
Vamos ver isso como uma planilha.
- Na primeira linha estão os endereços do assunto e propriedades comparáveis.
- As próximas quatro linhas são onde entramos informações sobre as propriedades e suas características, incluindo os preços vendidos dos comparáveis.
- Temos uma linha para inserir o tamanho da metragem quadrada de cada casa também.
- A última coluna é onde entramos nos valores de ajuste para o tamanho do lote, quartos, banheiros e espaços de garagem.
- Todas as linhas abaixo da linha "Preço vendido" são calculadas pela folha para você.
- Os preços vendidos comparáveis ajustados estão próximos da última linha e estão divididos em dólares por metro quadrado abaixo disso.
- O "Valor de Assunto" é o valor de mercado calculado da propriedade de assunto ao se multiplicar a média da metragem quadrada ajustada vendida em dólares vezes a metragem quadrada da propriedade de assunto.
Determinando o Valor da Matéria
A maior parte do que você precisa preencher é dados concretos sobre as propriedades. O único lugar onde você tem que interpretar e se tornar subjetivo está na última coluna. Lá, estamos atribuindo o valor de cada um dos itens para nossos ajustes de preço de venda comparáveis. Em outras palavras, o que é um quarto que vale a pena se a nossa propriedade tiver mais ou menos quartos que nossa propriedade.
Se tiver mais, então devemos subtrair alguns dólares do seu preço de venda para ajustá-lo para baixo, para ser mais comparável à nossa propriedade sujeita. Banhos e espaços de garagem funcionam da mesma forma. Os banhos podem indicar lavabos como o exemplo mostra, com a propriedade do sujeito tendo 2,5 banhos. Como um profissional imobiliário , você pode localizar valores aproximados em dólares para cada um desses itens, seja em sites on-line sobre a remodelação ou realmente perguntar a um avaliador local que valores eles usam.
Para um ajuste de tamanho muito, você precisa tentar chegar ao valor de mercado aproximado de um acre de terra. A folha usará imagens quadradas, já que a maioria dos lotes é menor que um acre.
No entanto, na última coluna, use o valor de um acre completo. Para cada propriedade, use a metragem quadrada do tamanho do lote. Se um ou mais for maior que um acre, converta a superfície para pés quadrados usando 43.560 pés quadrados por acre.
Faça um CMA em propriedades atualmente listadas
Este é um cálculo CMA rápido e razoavelmente preciso, e você é aconselhado a fazer um segundo usando as propriedades atualmente listadas e seus preços de lista. Desta forma, você pode ver se o mercado mudou e os preços estão mais altos ou mais baixos e fazer um julgamento sobre como ajustar o valor de mercado da propriedade.
Esta folha só funciona com três propriedades, você não pode usar um ou dois comparables como os cálculos vão bombardear. Se você é bom com planilhas e gosta de usar mais composições, você pode adicionar uma ou mais colunas antes da última.
Na verdade, você pode criar várias planilhas com mais ou menos propriedades comparáveis.