Lei da Agência Imobiliária: Como a Agência é criada

Um status que define os deveres dos agentes e direitos do cliente

Agência expressa

A agência expressa é criada por um contrato oral ou por escrito entre o principal e o agente. Indica sua intenção expressa para esse status representacional.

No setor imobiliário, a agência normalmente é criada por um contrato de listagem por escrito com um vendedor ou um contrato de agência de comprador com um comprador. Alguns estados permitem acordos verbais, mas a maioria não.

Agência Implícita

Também é possível criar um relacionamento de agência pelas ações das partes.

Se um corretor de imóveis assume responsabilidades que normalmente são de um agente, mas não assinou um contrato de agência, ele ainda pode ser considerado um agente por meio de uma agência implícita. Da mesma forma, se o cliente pedir conselhos ao agente ou ações que normalmente são aquelas na agência, então uma agência implícita pode ser criada.

Alguns estados criaram legislação específica que afirma que nenhuma agência pode existir sem um contrato de agência por escrito. Isso ajuda a evitar a agência implícita acidental.

Não se torne um agente duplo não revelado

Nos estados que não excluíram a agência implícita, se você tiver um status de representação de agência com seu cliente da lista, tenha cuidado com o que faz se estiver trabalhando com um comprador interessado nessa listagem. Primeiro, você precisaria divulgar o status da agência ao comprador e, em seguida, não assumir obrigações que implicariam que você também é seu agente.

A maneira como é feito principalmente hoje

Minha licença está no Novo México, mas também tenho licenças de corretor no Texas e no Colorado.

Muitos estados têm agora documentos e divulgações que suportam " corretagem de transação ", ou chamados por outros nomes, a representação de um comprador ou vendedor sem "agência". O termo agente imobiliário raramente significa mais isso nos dias de hoje.

Então, posso pegar uma listagem e não ser um agente para o vendedor, e é exatamente isso que sempre fiz.

A única vez que a questão da agência surgiu com um comprador ou um vendedor era se eu estava trabalhando com um advogado ou um juiz. Por alguma razão, atraí-los com o meu site. Eles não queriam que eu fosse seu agente devido à responsabilidade indireta .

A responsabilidade indireta coloca o cliente do agente em risco pelas atividades de seu agente. Então, se eu fizesse algo errado ou cometesse um erro, meu cliente seria responsabilizado também. Essas pessoas legais sabiam que não queriam esse risco, mesmo sabendo que eu seguia as regras cuidadosamente.

Quando trabalhei com compradores, sempre trabalhei como corretor de transações, nunca como agente. Eles quase nunca perguntaram, e nosso formulário de divulgação estadual definiu claramente meus deveres para com meu cliente. Aqui estão eles diretamente da lei:

A. honestidade e cuidado razoável conforme estabelecido nas provisões desta seção;

B. conformidade com leis locais, estaduais e federais de moradia justa e antidiscriminação, a lei de licença imobiliária do Novo México e as regras da comissão imobiliária e outras leis e regulamentos locais, estaduais e federais aplicáveis;

C. desempenho de todos e quaisquer acordos escritos feitos com o cliente ou cliente;

D. assistência ao cliente ou cliente do corretor ao concluir a transação, salvo acordo em contrário por escrito pelo cliente ou cliente, incluindo:

1. apresentação de todas as ofertas ou contra-ofertas em tempo hábil; e
2. assistência no cumprimento dos termos e condições do contrato e com o fechamento da transação; se o corretor na transação não estiver prestando o serviço, conselho ou assistência descritos nos parágrafos (1) e (2) da Subseção D de 16.61.19.8 NMAC, o cliente ou cliente deve concordar por escrito que o corretor não deve fornecer tal serviço, conselho ou assistência, e a corretora deve divulgar a existência de tal acordo por escrito às outras corretoras envolvidas na transação;

E. reconhecimento pela corretora de que pode haver assuntos relacionados à transação que estão fora do conhecimento ou experiência da corretora associada ou da corretora qualificada e que a corretora associada ou corretora qualificada sugerirá que o cliente ou cliente busque consultoria especializada sobre esses assuntos;

F. solicitar a contabilização de todo o dinheiro ou propriedade recebida pelo corretor;

G. divulgação por escrito ao seu cliente ou cliente e a outros corretores envolvidos na transação de qualquer potencial conflito de interesses que o corretor tenha na transação, incluindo, mas não limitado a:

1. qualquer relacionamento de corretagem por escrito que o corretor tenha com quaisquer outras partes na transação ou;
2. qualquer interesse material ou relacionamento de natureza comercial, pessoal ou familiar que o corretor tenha na transação;
3. outras opções de relacionamento de corretagem disponíveis no Novo México;

H. divulgação por escrito de quaisquer fatos relevantes adversos realmente conhecidos pelo corretor associado ou corretor qualificado sobre a propriedade ou a transação, ou sobre a capacidade financeira das partes da transação para concluir a transação; os fatos materiais adversos que exigem divulgação não incluem nenhuma informação coberta pelas leis federais de habitação justa ou pela Lei de Direitos Humanos do Novo México;

I. manutenção de qualquer informação confidencial obtida no decorrer de qualquer relacionamento anterior com a agência, a menos que a revelação seja com o consentimento do antigo cliente ou seja exigida por lei;

J. a menos que autorizado de outra forma por escrito, um corretor associado ou corretor qualificado não revelará a seu cliente ou cliente durante a transação que seu cliente ou cliente vendedor indicou anteriormente que aceitará um preço de venda inferior ao preço pedido ou listado de uma propriedade. ; que seu cliente comprador ou cliente tenha indicado anteriormente que pagará um preço maior do que o preço apresentado em uma oferta por escrito; a motivação de seu cliente ou cliente para vender ou comprar propriedades; que seu cliente vendedor ou cliente ou seu cliente comprador ou cliente concordará em financiar termos diferentes dos oferecidos; ou qualquer outra informação solicitada por escrito pelo corretor associado ou cliente ou cliente da corretora qualificada para permanecer confidencial, a menos que a divulgação seja exigida por lei.

Isso cuida de todas as preocupações que meus clientes possam ter tido.