Estratégias para investir em imóveis sem dinheiro
Existem estratégias para investir em imóveis sem dinheiro.
Você pode começar por tão pouco quanto o custo de algumas centenas de cartões de visita. Este não é um artigo sobre "dinheiro fácil". Embora existam maneiras de começar no setor imobiliário investindo apenas com o seu desejo e algum trabalho pesado, não é fácil, mas pode se transformar em dinheiro no bolso em um curto período de tempo.
Há gurus em todos os lugares, na TV, na mídia impressa e na Internet, que ensinam todos esses métodos. Você pode aprender muito com sites de investimento imobiliário, mas tenha cuidado ao pagar cursos ou mentores muito caros. Outros aprenderam da maneira mais difícil que, não importa o quanto o instrutor o conheça e ensine, ainda cabe a você implementá-lo. Algumas das técnicas que lhe permitirão ganhar dinheiro com imóveis sem ter nenhum dinheiro para começar incluem:
- Dogging Dog
- atribuições
- Opções de locação
- Sanduíche Arrendamentos
- Fechamentos Back-to-Back
Aqui está uma visão geral dessas técnicas, como elas funcionam e como alguns investidores imobiliários as estão usando para obter renda em dinheiro no início de seus negócios de investimento.
Dogging Dog
Antes que você possa realmente apreciar o valor que um cão-pássaro pode oferecer aos investidores imobiliários, vamos ver quem são esses investidores. A primeira coisa que vem à mente é um "flipper", comprando casas, arrumando-as e vendendo-as rapidamente para obter lucro.
Depois, há o investidor de longo prazo que compra casas como propriedades de aluguel, percebendo o fluxo de caixa e a valorização ao longo do tempo.
Qualquer uma dessas estratégias de investimento imobiliário pode ser muito rentável. Qual estratégia um investidor escolhe é sobre seus objetivos, temperamento e tolerância ao risco.
Há muitos mais desses investidores por aí do que a maioria das pessoas pensa, especialmente os investidores de aluguel de longo prazo. Quem são eles? Apenas alguns são o tipo de alto perfil que você vê na TV. A grande maioria são pessoas que você vê todos os dias. Eles podem ter outro negócio bem sucedido e ter dinheiro que eles querem investir em imóveis.
A execução de seus negócios exige a maior parte do tempo e eles tendem a depender de recursos tradicionais, como agentes imobiliários, para ajudá-los a localizar ofertas de investimentos. Eles geralmente pagam mais do que deveriam por esses negócios, pois os agentes imobiliários estão trabalhando no inventário do Serviço de Listagem Múltipla ( MLS ). Não há muita flexibilidade nos preços, especialmente com as comissões no negócio.
Muitos desses investidores estão comprando várias propriedades. Qual seria a reação deles se eles fossem contatados por alguém que disse que eles poderiam trazer para eles ofertas de compra de casa por 10% a 40% menos dinheiro do que o que eles estão comprando atualmente? A resposta é simples, pois eles estão nisso para ganhar dinheiro.
Quanto menos eles pagam por uma casa, melhor seu retorno sobre o investimento (ROI) do fluxo de caixa, e quanto mais cedo eles têm capital fechado.
Eles querem que essa pessoa lhes traga ofertas. Essa pessoa é conhecida como um cachorro-pássaro. É um pouco como ser um atacadista.
Através do trabalho, pesquisa e investigação, o cão pássaro encontra os proprietários que precisam vender e não foram capazes de ou proprietários com dificuldades de hipoteca ou foreclosures antes que eles sejam listados. Isso é difícil, e não requer dinheiro para começar, apenas alguns cartões de visita e muito esforço. No entanto, pode fazer com que o setor imobiliário invista um negócio para a pessoa média com muita dívida e pouco dinheiro.
Eles estão à procura de casas que agentes imobiliários não estão listando. Na verdade, alguns cães têm agentes imobiliários alimentando-os quando um proprietário angustiado não consegue vender. O cão pássaro oferece investimentos rentáveis para o investidor e as taxas podem custar entre US $ 2000 e US $ 10.000 por negócio quando ele fecha.
atribuições
Outra maneira de ganhar dinheiro em imóveis investindo sem usar seu próprio dinheiro é usar atribuições. Não é um processo complicado, mas exige que você tenha o seu comprador alinhado antes de se trancar em um contrato de compra. Você vai realmente fazer o seu negócio com o vendedor e escrever um contrato de compra. O contrato indicará que o comprador é "seu nome e / ou atribuições".
Isso permite que você atribua o contrato a outra pessoa, seu comprador, sem qualquer outro consentimento do vendedor. Eles devem ser um comprador em dinheiro, mas esse é normalmente o caso quando você faz esse tipo de transação. O vendedor apenas será informado de que seu comprador é agora o comprador e que a transação continuará normalmente de acordo com os termos do contrato de compra.
Outra consideração ao atribuir ofertas é o depósito em dinheiro que você dá ao vendedor. Esse dinheiro é depositado junto à empresa responsável pelo fechamento e você não receberá o reembolso. Ele será transferido para o seu comprador. Então, você vai querer manter esse valor o mais baixo possível, pois ainda há algum risco de que o negócio não seja fechado.
Se você trabalha regularmente com compradores de investidores, você pode realmente receber sua taxa quando fizer a atribuição do contrato a eles e não precisar esperar até o fechamento. No entanto, você pode ser pago quando o negócio for fechado. É claro que, se você estiver bem alinhado com certos compradores, e puder descrever o contrato para eles e conseguir um compromisso verbal, poderá também conseguir o adiantado antes de trancar a casa.
Opções de locação
Os componentes básicos de uma estratégia de opção de arrendamento são uma locação com pagamentos de locação mensais e uma opção para comprar a propriedade no final do período de locação. Vamos percorrer um exemplo para ilustrar como isso funciona. Você é um investidor que quer possuir uma casa como uma propriedade de aluguel, mas você não está com dinheiro suficiente para um pagamento. Você pode até ter uma pontuação de crédito que tornaria o empréstimo muito caro.
Através de marketing com anúncios de bandidos, anúncios de jornal e Craigslist ou apenas uma referência boca-a-boca, você localiza um proprietário de casas altamente motivado que não conseguiu vender sua casa. Vamos dar uma olhada em um exemplo hipotético. Digamos que os proprietários tenham a casa listada, mas não tenham conseguido vender.
A casa vale US $ 100.000 no mercado atual, seu saldo de hipoteca é de US $ 70.000, e seus pagamentos são de US $ 525 / mês com impostos e seguros. Um dos cônjuges foi demitido do emprego e o outro conseguiu um emprego melhor, por isso precisam de mudar em breve. Veja o que nosso investidor faz:
- Oferece para arrendar sua casa por 3 anos com pagamentos de locação iguais aos pagamentos da casa.
- Paga-lhes US $ 1.500 como pagamento de opção de leasing não reembolsável para ter o direito, mas não a obrigação, de comprar a casa ao final do contrato por $ 80.000.
- Com um acordo verbal, o investidor usa marketing ou outros métodos para localizar um inquilino para a casa que está disposto a pagar US $ 750 / mês para locá-lo. Eles assinarão um contrato mínimo de um ano.
- Durante o arrendamento de 3 anos, os impostos e seguro permanecerão como / é, com o depósito no pagamento cuidando desses itens.
- Saque: US $ 525 x 3 para pagamentos de leasing do primeiro e último mês e um depósito de segurança = US $ 1.575 + US $ 1.500 para o pagamento da opção de locação = US $ 3.075.
- Entrada: $ 750 x 3 para o primeiro depósito, último depósito de segurança = $ 2.250.
Esta é a pior situação de caixa, com o investidor desembolsando US $ 825. No entanto, eles poderiam ter negociado melhor com o vendedor e adiado o depósito de segurança, ou eliminado completamente, deixando cair a quantia que seria do bolso para cerca de US $ 300.
Isso não é ruim para controlar esta casa e garantir uma compra lucrativa no final. Já vale mais do que o preço a ser pago, e provavelmente irá apreciar durante o contrato de arrendamento de 3 anos. O fluxo de caixa positivo de $ 250 / mês será de $ 9.000 no período de 3 anos. Assim, mesmo que o investidor não exerça sua opção de comprar a casa, eles fizeram um bom lucro considerando a pequena quantia de dinheiro que investiram.
Sanduíche Arrendamentos
O contrato de sanduíche é exatamente como o nome indica: duas opções de aluguel com o investidor no meio. Nesta situação, o investidor quer ter a opção de comprar o imóvel com um desconto no final do período de locação, e eles querem encontrar um inquilino que quer comprar a casa, mas não pode devido a problemas de crédito ou falta de dinheiro para um pagamento. A maioria das pessoas nesta situação que querem possuir, ficam felizes em encontrar a casa certa que podem comprar com uma opção de arrendamento, tendo tempo para melhorar seu crédito e obter o pagamento adiantado juntos.
Vamos usar o exemplo anterior, mas, em vez de um inquilino comum, o investidor encontra alguém que quer comprar com leasing ou alugar uma casa própria. Todos os números são os mesmos, exceto que agora o comprador do locatário quer possuir a casa no final de um período de locação correspondente de 3 anos.
O comprador inquilino agora não só paga o primeiro, último e depósito de segurança inicial, mas também uma opção de arrendamento de pagamento não reembolsável para o direito de comprar a casa no final do contrato de arrendamento. Além disso, o comprador do locatário concorda que, se comprar a casa, o preço será de US $ 110.000. Agora o fluxo de caixa para o investidor se parece com isso:
- Mesmos US $ 3.075 para o vendedor pela primeira opção de aluguel.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 pagamento de opção de arrendamento do comprador do inquilino entrando = $ 3.750.
- Um investidor também poderia ter solicitado um pagamento de opção de locação mais alto, mas ficou satisfeito com um fluxo de caixa positivo de US $ 675, quando ambos os acordos foram assinados.
- O vendedor ganha US $ 675 adiantado, US $ 250 / mês por 34 meses restantes (primeiro / último pago) e US $ 30.000 de lucro bruto vendendo a casa por US $ 110.000, mas pagando apenas US $ 80.000.
- O lucro bruto do investidor é de US $ 39.175, com zero de seu dinheiro investido.
Outra vantagem dessa estratégia é que o comprador do inquilino espera ter a casa e cuidar melhor dela. Na verdade, alguns investidores estão negociando contratos de arrendamento que exigem que o locatário pague os primeiros US $ 100 ou mais por qualquer conserto. Como o seguro e os impostos estão sendo pagos no pagamento original da hipoteca, as despesas são mínimas.
Se o investidor quiser cobrir todas as bases, ele poderá pagar diretamente os pagamentos da hipoteca, não permitindo que o vendedor chegue a uma posição em que possa inadimplir de qualquer maneira. Opções de arrendamento e sanduíche são estratégias utilizadas frequentemente por investidores imobiliários para adicionar propriedades ao seu portfólio e gerar fluxo de caixa mensal.
Fechamentos Back-to-Back
A bagunça imobiliária e hipotecária que começou a se desdobrar em 2007 criou muitas mudanças nos negócios de empréstimos e transações imobiliárias. As empresas de títulos que faziam fechamentos duplos e financiavam um acordo com o produto de outro não têm praticamente nada para ser encontrado agora. No entanto, existe uma maneira de atacar e virar propriedades com fechamentos back-to-back sem usar seu próprio dinheiro.
Naturalmente, o primeiro requisito é que você tenha um acordo lucrativo de venda por atacado. Você deve ter o primeiro imóvel comprado pelo preço certo e um investidor pronto para comprá-lo de você com um bom lucro. O lucro precisa ser suficiente para cobrir uma taxa que será necessária para que você use o dinheiro de outras pessoas para fechar o primeiro negócio para que você possa fechar a segunda venda para seu investidor.
Financiamento transacional é o processo de obter um empréstimo de muito curto prazo para financiar um negócio com um fechamento de acompanhamento para vender o imóvel no mesmo dia ou dentro de 24 horas normalmente. Um credor transacional colocará os fundos com a empresa de título necessária para fechar o primeiro negócio.
Uma vez que o negócio se fecha, você passa para a segunda oferta, geralmente programada logo atrás dela. A declaração de fechamento do acordo refletirá um pagamento ao credor transacional pelo valor emprestado na primeira transação mais a taxa. Este é geralmente um mínimo de US $ 2.500, e também pode ser baseado em uma porcentagem do montante emprestado. Você obtém o equilíbrio e seus lucros.