Se você vai virar propriedades, você precisa entender ARV.
- O investidor é capaz de realizar o trabalho de reparo ou é capaz de localizar e supervisionar adequadamente os contratados para realizar o trabalho?
- O investidor estimou com precisão o custo de todos os trabalhos de reforma e reparo?
- Existe uma estimativa precisa do ARV ou do valor pós-reparo da propriedade?
Todas essas etapas devem ser concluídas com precisão. Você não estará investindo e mudando muito se seus custos de renovação da propriedade forem superestimados ou se seu ARV for calculado incorretamente. Muitos investidores conhecem bem a sua área e os seus mercados, têm registos de vendas de casas adequados, semelhantes aos da propriedade em questão, e sentem-se confiantes na sua capacidade de calcular o valor da propriedade depois de concluírem as renovações.
Para aqueles que não têm certeza, use um profissional imobiliário para fazer uma CMA ou Análise de Mercado Competitiva (Comparativa) na casa como se todo o trabalho estivesse completo. É claro que você também pode usar um avaliador, mas, em geral, fará o mesmo com uma pessoa do setor imobiliário que conheça seus negócios e a área. Se você listar com um corretor, então essa é a pessoa a quem perguntar.
Considerações sobre os ARV no Fix & Flip Investing
A estratégia de investimento imobiliário de curto prazo com maior margem de lucro é o projeto fix & flip. É claro que comprar diretamente em um desconto profundo é exigido no front end. Além disso, sabendo que você terá um comprador no preço que você precisa para o seu desejo, o lucro está do outro lado.
Isso é no ARV, After Repair Value, da casa. Entre esses dois extremos, está o estágio de fixação, e é onde os lucros ficam ótimos, mas os riscos também são maiores.
- Obtenha as estimativas de materiais corretas e compre com descontos. Trabalhe não só com as grandes lojas caseiras, mas também com liquidatários e lojas de reabilitação.
- Conheça seus contratados e suas capacidades. Você precisa supervisionar na medida necessária para ter certeza de que está obtendo um trabalho de qualidade que será feito dentro do prazo e dentro do orçamento.
- Orçamento com base no seu comprador. Se você vai vender para um investidor de propriedade alugada, mantenha os materiais na faixa "aceitável". Se você está vendendo no mercado de varejo do consumidor, faça o upgrade para os acabamentos que os compradores desejam, já que você está competindo no mercado.
A boa notícia é que isso não é ciência de foguetes. Apenas chama a atenção para detalhes e algumas habilidades de negociação.
ARV para Retail Fix & Flip é uma oportunidade
Como os compradores estão começando a se infiltrar nos mercados desde o crash, tem havido um baixo estoque de casas novas e existentes. Os novos construtores de casas passaram anos concentrados em um prédio de apartamentos, já que é onde a demanda tem sido; tão menos novas casas disponíveis.
Os proprietários de imóveis existentes mantêm suas casas enquanto os valores se recuperam. Muitos ainda estão submersos em suas hipotecas, então eles não estarão vendendo em breve. Outros estão fora de baixo, mas não o suficiente para atraí-los para listar suas casas à venda ainda; eles vão continuar esperando com o aumento da equidade.
Baby Boomers que costumavam ser grandes vendedores para reduzir depois que seus filhos se mudaram não foram vendidos a taxas históricas também. Em muitos casos, é porque a situação da economia e do emprego manteve os filhos em casa, mesmo depois da formatura universitária. Outros simplesmente não enxergam bom valor em casas menores, com estoques baixos e preços altos, então eles ficam em pé.
Não importa qual seja o motivo, se você puder fazer o negócio certo em um fixador e adicionar alguns dos novos recursos que os compradores desejam, você poderá vender para um comprador de varejo com uma margem maior que você jamais obteria de um investidor.