Cancelamento de uma locação
Muitos arrendamentos de propriedade permitem que o dono da construção cancele o contrato se o prédio se tornar parcialmente ou totalmente inabitável devido a uma perda física.
O locador pode ter o direito de rescindir o contrato, mesmo que a parte do edifício ocupada pelo locatário não tenha sido danificada. Se o edifício estiver totalmente destruído, o proprietário pode ter a opção, mas não a obrigação, de reconstruir a estrutura. O locador não pode ser obrigado a consertar ou substituir um edifício severamente danificado, a menos e até que tenha recebido um pagamento de seguro.
Como demonstra o exemplo a seguir, o cancelamento de um arrendamento pode afetar severamente uma pequena empresa que está pagando menos do que a taxa corrente de aluguel. Também demonstra a importância da cobertura de juros de arrendamento.
Exemplo
O Floyd é proprietário da Fantastic Flooring, uma empresa que vende carpetes e outros revestimentos de pisos de um armazém. A empresa arrenda metade de um depósito de 20.000 pés quadrados da Peerless Properties. Atualmente, ela paga US $ 0,50 por metro quadrado por 10.000 pés quadrados ou US $ 5.000 mensais. O valor do aluguel do depósito é de US $ 0,75 por pé quadrado ou US $ 7.500 por mês.
Valor da locação significa aluguel que o locador pode cobrar a taxas de mercado.
Floyd negociou seu contrato há dois anos, quando os preços de aluguel em sua área estavam deprimidos. Os aluguéis se recuperaram desde então, mas o contrato de arrendamento do Floyd não expira por três anos. Se o Floyd perdesse seu contrato, sua empresa teria que alugar outra propriedade a taxas de mercado.
Sob um novo contrato, a empresa provavelmente pagaria um adicional de US $ 2.500 a mais por mês, ou US $ 30.000 por ano, para aluguel. Se a empresa perdesse seu contrato hoje, incorreria em uma despesa adicional de US $ 90.000 nos próximos três anos.
O Floyd adicionou várias melhorias e melhoramentos ao armazém desde o início do seu contrato. Estes incluem nova iluminação, prateleiras personalizadas e atualizações para a doca de carregamento. As melhorias agora fazem parte do prédio. Floyd não os possui, mas ele terá um interesse de uso neles pelo restante de seu contrato.
Tarde da noite, falhas na fiação provocam um incêndio que danifica gravemente o prédio. Além de uma pequena fumaça para materiais de revestimento, a parte do armazém ocupada pela Fantastic Flooring não é afetada pelo incêndio. No entanto, a Peerless Properties cancela o contrato de arrendamento do Floyd. A Fantastic Flooring é segurada pelos danos causados aos materiais de revestimento sob a política de propriedade comercial . No entanto, a Fantastic Flooring não tem cobertura para a perda econômica que sofrerá devido à perda de seu arrendamento. A empresa também não tem cobertura para a perda de uso das melhorias que fez no edifício. Esses itens não foram danificados, portanto, a perda de uso não é coberta pelo seguro de propriedade da empresa.
O Floyd poderia ter protegido o seu negócio contra as perdas financeiras que resultam do cancelamento de um contrato de locação através da compra de cobertura de juros sobre o arrendamento. Essa cobertura pode ser adicionada a uma política de propriedade comercial por meio de um formulário separado.
Seguros de arrendamento em arrendamento
O seguro de juros de arrendamentos cobre a perda financeira que você sustenta devido ao cancelamento do seu arrendamento. Para que uma perda seja coberta, ela deve resultar da perda física direta (ou dano) da propriedade nas instalações descritas nas declarações. Além disso, o dano deve resultar de um risco seguro sob sua política .
A cobertura de juros sobre arrendamentos pode incluir qualquer um dos itens a seguir, se um limite de seguro for mostrado no cronograma de cobertura:
- Incentivos de arrendamento de inquilinos Esta é a diferença entre o aluguel mensal que você paga e o valor do aluguel do imóvel (a taxa de aluguel do mercado). No exemplo anterior, o Aluguel de Inquilinos da Fantastic Flooring é de US $ 2.500 (US $ 7.500 menos US $ 5.000).
- Pagamentos de bónus Esta é a parte não amortizada de um bônus em dinheiro que você pagou para obter um arrendamento e que não será devolvido a você. Por exemplo, você pagou ao seu locador um bônus de US $ 5.000 para garantir um contrato de arrendamento de três anos, em vez de um contrato de cinco anos.
- Melhorias e Melhorias Sua empresa pode ter feito melhorias em sua propriedade alugada que você não pode remover legalmente. O interesse de leasing coberto inclui a parte não amortizada dos pagamentos efetuados para melhorias. Não inclui o valor de melhorias cobertas por outro seguro.
- Aluguel pré-pago Esta é a parcela não amortizada do aluguel que você pagou antecipadamente, que não será reembolsada a você. Por exemplo, você pagou três meses de aluguel adiantado quando alugou sua propriedade.
Juros Líquidos sobre o Arrendamento
Sob cobertura de juros de arrendamento, o limite de seguro é expresso em termos de juros líquidos de locação . Se a sua locação for cancelada, o máximo que a sua seguradora pagará por uma perda é o seu interesse líquido de locação no momento em que a perda ocorrer. O interesse líquido de locação inclui dois componentes.
Arrendamento de Inquilino (TLI) Representa o benefício que você receberá de um arrendamento favorável nos meses restantes. O seu TLI é o valor presente do seu interesse bruto de arrendamento . É calculado multiplicando-se o seu aluguel bruto pelo fator de juros do arrendamento aplicável. Seu interesse bruto de locação é a diferença entre o valor do aluguel de suas instalações e o aluguel que você paga mensalmente. Por exemplo, suponha que a taxa de mercado para aluguel seja de US $ 5.000 por mês e sua empresa esteja pagando atualmente US $ 3.500. Seu interesse bruto de arrendamento é de US $ 1.500 (US $ 5.000 menos US $ 3.500).
O fator de interesse do arrendamento é derivado de uma tabela anexada à sua política . Os fatores variam dependendo da taxa de juros vigente e dos meses restantes do contrato. Por exemplo, suponha que você tenha 36 meses restantes no seu contrato. Se a taxa de juros vigente é de 5%, o fator de juros do arrendamento é de 33,4213. Seu interesse líquido de aluguel é de US $ 1.500 X 33.4213 ou 50.132.
Incentivos Mensais ao Arrendamento (MIE) Os juros mensais do arrendamento reflectem o seu custo mensal para pagamentos de bónus, melhorias e melhoramentos e rendas pagas antecipadamente. Esses itens não serão aplicáveis se você não tiver pago um bônus, feito melhorias ou pago o aluguel antecipadamente. Se você deseja garantir esses custos, os juros mensais de arrendamento para cada um devem ser calculados separadamente. Para cada item, seu custo original é dividido pelo número de meses restantes em seu contrato quando você fez a despesa. Por exemplo, suponha que, seis meses depois de seu contrato de 36 meses, você gastou US $ 25.000 em melhorias. Seu MLI é de US $ 25.000 / 30 ou 833.
Juros de locação líquida
O limite mostrado na sua apólice para cobertura de juros de arrendamento é a soma dos juros de locação de seus inquilinos e seus juros mensais de locação na data inicial de sua apólice. Por exemplo, se o seu TLI for de $ 1.500 e o seu MLI for $ 833, o seu interesse líquido de locação no início é de $ 2.333. Isso é o máximo que a sua seguradora pagará sob cobertura de juros do arrendamento se o seu arrendamento for cancelado na data inicial de sua apólice.
Seu interesse de arrendamento líquido declina a cada mês durante o período de vigência da sua apólice. Se a sua locação for cancelada, o máximo que a sua seguradora pagará ao abrigo da cobertura de juros do arrendamento é o seu interesse líquido de locação no momento em que a perda ocorrer . Sua seguradora calculará seu interesse líquido de locação adicionando o seguinte:
- Seu interesse bruto de arrendamento multiplicado pelo fator de juros do arrendamento pelos meses restantes do seu arrendamento no momento em que ocorrer a perda
- O seu interesse mensal de arrendamento multiplicado pelos meses restantes do seu contrato no momento em que ocorrer a perda