Torne-se parte do edifício
Melhorias e melhoramentos dos inquilinos são pagos pelo inquilino, mas tornam-se parte do edifício. A menos que um contrato indique o contrário, o locador geralmente obtém a propriedade das atualizações assim que elas forem instaladas.
O inquilino mantém um interesse segurável no uso das melhorias. O interesse do inquilino na propriedade cessa quando o contrato termina e o inquilino se muda. O exemplo a seguir demonstra algumas melhorias que um inquilino pode fazer.
Exemplo
Larry é dono da Luxury Leathers, uma loja de artigos de couro localizada em um shopping center. Larry opera seu negócio fora do espaço de varejo que ele aluga do dono do shopping, Shopping Centers Inc. Larry fez várias melhorias em seu espaço de aluguel desde que a Luxury Leathers se mudou para ele há dois anos. Estes incluem nova iluminação embutida, novo carpete e um pequeno escritório construído por Larry atrás da área de varejo.
O contrato de locação entre Larry e seu locador afirma que quaisquer melhorias que Larry fizer no prédio durante o prazo do contrato se tornarão propriedade do locador no momento em que forem instaladas. TIBs concluídos devem ser segurados pelo locador. Centros Comerciais Inc.
assegurou o edifício sob uma política de propriedade comercial. A política cobre automaticamente quaisquer melhorias no edifício feitas durante o período da apólice.
Larry sabe que qualquer TIB que ele instala se tornará propriedade de seu senhorio. No entanto, Larry terá o uso dessas melhorias para o restante de seu contrato.
Larry poderia perder seu interesse de uso na propriedade se os TIBs fossem danificados ou destruídos por um incêndio ou outro perigo. Felizmente, Larry pode garantir seu interesse nas melhorias sob uma política de propriedade comercial.
Significado dos TIBs
Muitas políticas de propriedade comercial definem melhorias e melhorias dos inquilinos como acessórios, alterações, instalações ou acréscimos a um edifício que você ocupa, mas não possui. Ou seja, os TIBs são itens que você comprou ou instalou às suas custas, mas não podem ser removidos legalmente.
Exemplos de TIBs são o escritório, luzes e carpetes que Larry instalou em sua loja. Esta propriedade agora faz parte do prédio. Como Larry não o possui, ele não pode levá-lo com ele se mudar para outro local. Se Larry tentasse remover a propriedade, ele poderia danificar o prédio.
Quem é responsável pelo seguro?
Os TIBs podem ser segurados pelo locatário ou pelo locador. O contrato deve indicar claramente qual parte é responsável por fornecer seguro. Caso contrário, podem surgir disputas sobre quais seguros, do proprietário ou do inquilino, devem ser aplicados a perdas envolvendo TIBs danificados.
O contrato também deve especificar quando a propriedade dos TIBs passa do locatário para o locador. Isso geralmente (mas nem sempre) ocorre quando as melhorias são instaladas no prédio.
Cobertura de Seguro para o Proprietário
Como os TIBs são de propriedade do locador, eles geralmente são segurados em conjunto com o prédio sob a política de propriedade comercial do proprietário. As políticas geralmente cobrem o prédio programado na política, complementos concluídos e fixtures (o que significa que a propriedade está permanentemente anexada ao prédio). Um exemplo de um dispositivo elétrico é um lustre instalado no teto de um restaurante.
Suponha que o contrato entre a Luxury Leathers e a Shopping Centers Inc. exija que o locador garanta os TIBs. Se a Shopping Centers Inc estiver segurada sob uma política de propriedade típica, o escritório, o carpete e as luzes embutidas que Larry instalou devem se qualificar como propriedade coberta.
As melhorias feitas por um inquilino aumentam o valor do edifício do proprietário. Se um inquilino gastar US $ 15.000 em TIBs, o valor do prédio aumentará em US $ 15.000.
O limite de construção da política do proprietário deve ser aumentado pelo valor dos TIBs. Caso contrário, o prédio pode estar subestimado. Se ocorrer uma perda e o locador não tiver adquirido os limites adequados, o locador poderá incorrer em uma penalidade de co - seguro .
Cobertura de Seguro para o Inquilino
Se o contrato exigir que o locador conserte ou substitua os TIBs danificados, o inquilino não precisará garantir esses itens. Caso contrário, os TIBs devem ser segurados de acordo com a política de propriedade do inquilino. A maioria das políticas de propriedades comerciais cobrem automaticamente, como propriedade pessoal de negócios, o interesse de uso de um inquilino em TIBs.
Dependendo da sua política, os TIBs podem ser cobertos por um custo de substituição ou uma base de valor monetário real. As perdas normalmente são cobertas integralmente somente se você fizer reparos "prontamente" (essa palavra não está definida). Se você não reparar os TIBs prontamente, sua seguradora poderá pagar apenas uma parte de seu custo original com base na seguinte fórmula:
Custo original X número de dias a partir da data da perda até o vencimento do seu contrato / número de dias a partir da instalação de melhorias até a expiração do contrato de locação
Por exemplo, suponha que a Luxury Leathers assinou um contrato de cinco anos em 1º de janeiro de 2015. Larry concluiu as melhorias em 1º de janeiro de 2016. Todas as melhorias foram destruídas por um incêndio em 1º de janeiro de 2017. A seguradora de Larry não pagará mais que o seguinte:
US $ 15.000 X 1095 (três vezes 365) dividido por 1460 (quatro vezes 365) = US $ 11.250
Sua seguradora não pagará nada se seu locador reparar ou substituir as melhorias danificadas.
Dispositivos elétricos de comércio
Embora os inquilinos não possam remover os TIBs instalados, eles podem remover uma categoria de propriedade chamada trade fixture s. Dispositivos de comércio são itens instalados pelo inquilino que o inquilino espera remover quando ele ou ela desocupar o prédio. Eles são essenciais para os negócios do inquilino e podem ser removidos sem danificar o prédio. Os acessórios comerciais permanecem como propriedade do inquilino, portanto, o segundo é responsável por assegurá-los.
Suponha que Larry instale novos gabinetes em sua loja para exibir seus artigos de couro. Tanto Larry quanto seu senhorio esperam que Larry leve os casos com ele quando se mudar para outro local. Mesmo que os casos estejam anexados ao prédio, eles são considerados acessórios comerciais em vez de TIBs. Outros exemplos de dispositivos elétricos de comércio são computadores, máquinas de venda automática e equipamentos de oficina mecânica.
Os inquilinos devem garantir que o contrato especifique claramente quais tipos de propriedade se qualificam como acessórios comerciais. Caso contrário, o proprietário pode se recusar a permitir que o inquilino remova certas propriedades quando a concessão expirar.