Quando você trabalha com clientes de investidores imobiliários, é importante que você tenha o conhecimento para ajudá-los a determinar a viabilidade dos investimentos. O fluxo de caixa é muito importante, pois desconsidera se algumas coisas são dedutíveis para fins fiscais. Um retorno de imposto informa algumas coisas, mas o fluxo de caixa informa mais.
Afinal de contas, cada investidor tem metas de negócios pessoais e de investimento diferentes e responsabilidade tributária diferente com base em sua renda total e outros fatores.
Nós realmente não nos importamos com isso. Nós nos preocupamos com o desempenho do investimento, e deixamos para o investidor ver se ele atende às suas metas e necessidades de impostos pessoais.
O investidor de propriedade de aluguel está muito interessado em fluxo de caixa. É a principal razão para a maioria deles entrar em um acordo. Claro, a propriedade deve aumentar em valor durante o período de propriedade, e eles podem obter lucro quando a venderem. Mas é esse cheque mensal no banco que é o grande atrativo.
Dificuldade: Fácil
Tempo requerido: 15 minutos após os dados serem coletados.
Veja como:
- Comece com a receita operacional líquida da propriedade.
- Subtraia o dinheiro para o serviço da dívida. Este é o valor gasto para o pagamento integral da hipoteca, juros e princípio.
- Subtraia qualquer dispêndio de capital. Isso seria dinheiro gasto para melhorias na propriedade, sejam dedutíveis naquele ano ou não. Este é o dinheiro real gasto.
- Adicione qualquer produto de empréstimo. Este é o dinheiro emprestado em um empréstimo diferente da hipoteca original. Se você fez melhorias de capital, mas pegou um empréstimo para pagar, coloque o valor do empréstimo aqui como um acréscimo.
- Adicione qualquer interesse ganho. Se a propriedade tiver empréstimos ou investimentos que forneçam dinheiro como juros, acrescente isso aqui.
- Você chegou agora ao resultado, que é o fluxo de caixa antes de impostos (CFBT) para essa propriedade. Aqui está a especificação da linha:
- Comece com a receita operacional líquida
- Subtrair o serviço da dívida
- Subtrair melhorias de capital sacar
+ Adicionar Empréstimo para empréstimos para financiar operações
+ Adicionar de volta os juros ganhos
Fluxo de caixa antes dos impostos
Dicas:
Obter a calculadora financeira imobiliária aqui .
Outros benefícios do investimento em imóveis alugados
O fluxo de caixa é o grande atrativo, mas é apenas um dos vários grandes benefícios disponíveis para os investidores em imóveis para locação. Há mais pessoas a cada ano convertendo algumas de suas outras classes de ativos, como ações e títulos, em imóveis. Principalmente eles estão em propriedade de aluguel e principalmente casas de família únicas. É natural, como eles têm experiência em casas unifamiliares; eles vivem em um.
O novo investidor médio está confortável com aluguel de uma única família, e a maioria alugou um apartamento ou uma casa em suas vidas. Assim, eles podem mais facilmente fazer o salto de investimento nesse mercado. Na verdade, alguns acham muito emocionante ir de inquilino passado para senhorio.
Existem algumas grandes isenções fiscais no investimento em imóveis alugados. Claro que normalmente você pode deduzir todas as despesas de gerenciamento, publicidade, manutenção e reparos normais.
Você também pode deduzir os juros da hipoteca . Mas, uma dedução realmente boa vem sem ter que gastar um centavo no bolso. É a dedução de depreciação . O IRS permite que você tire a depreciação da estrutura de aluguel ao longo de 27,5 anos. O valor da terra deve ser subtraído.
Isso resulta em alguns milhares de dólares em dedução a cada ano, mas você nunca realmente gasta esse dinheiro. Então, é como se o Tio Sam estivesse colocando dinheiro em seus bolsos. Sempre consulte um contador embora. Se você vender a propriedade mais tarde, você pode ter que devolver parte disso como despesa de depreciação recapturada.
A propriedade alugada também é geralmente menos arriscada que as ações. Embora os títulos possam ser menos arriscados, eles também costumam ter rendimentos muito menores. O retorno do investimento, ROI, é muito melhor com uma propriedade alugada.
Estas são boas coisas para saber se você está indo discutir imóveis alugados investindo com um novato. Todo mundo tem que começar de algum lugar.