Em nossa série sobre retornos de investimentos em imóveis alugados, estamos usando um exemplo de quatro como nosso investimento. Você pode obter os detalhes da compra aqui , no entanto, lembre-se que foi uma compra de US $ 325.000 de um fourplex para aluguel de todas as quatro unidades em tempo integral.
Sempre confira todas as questões fiscais com um profissional de contabilidade fiscal, no entanto, o IRS geralmente nos permitirá depreciar o valor da estrutura nesta propriedade ao longo de um período de 27 e 1/2 anos. Esse é o tratamento lógico do fato de que os edifícios se desgastam com o tempo ou se tornam obsoletos devido a seus recursos mais antigos não serem mais exigidos.
Então, temos uma propriedade que está gerando $ 15.192 por ano em fluxo de caixa positivo, mas agora podemos compensar parte dessa receita por impostos. Nós depreciamos o edifício deduzindo o valor do terreno e dividindo o valor do edifício em 27,5 anos para depreciação anual. O cálculo de depreciação é assim:
1. Preço de compra - Valor do terreno = Valor do edifício.
2. Valor Agregado / 27,5 = dedução de depreciação anual permitida.
Para o nosso exemplo de quatro-quadrados, vamos supor que o valor do meio acre em que se encontra é de US $ 80.000. Agora vamos olhar nosso cálculo:
1. $ 325.000 - $ 80.000 = $ 245.000 Valor do Edifício.
2. $ 245.000 / 27,5 anos = $ 8909 por ano em depreciação.
Sem levar em conta outras deduções de imposto predial ou sobre hipoteca , já reduzimos nossa receita tributável. Como queremos analisar os aspectos tributários de nossa propriedade, estamos adicionando de volta o principal e os juros nos pagamentos de hipoteca que subtraímos para o cálculo do fluxo de caixa .
Assim, nosso fluxo de caixa de US $ 15.192 volta para US $ 34.908.
$ 15.192 + $ 23.316 - $ 3600 impostos e seguros = $ 34.908. Este é o potencial passivo fiscal para a renda de aluguel direto menos impostos, perda de vacância , seguro, reparos e despesas diretas. Nós vamos olhar mais tarde para outras deduções. Mas aqui está como a depreciação recua.
- $ 34.908 - depreciação $ 8909 = $ 25.999.
Lembre-se que não gastamos nenhum dinheiro para realizar essa dedução. E ainda temos outras deduções para levar. O pagamento ainda não está no cálculo, pois temos que dividir juros sobre capital próprio. Também não é um passeio totalmente livre nesta dedução. Quando você vende a propriedade, você terá que levar em consideração essas deduções de depreciação ao calcular ganhos de capital para impostos. No entanto, existem maneiras de superar esses impostos também com um 1031 Exchange .
Aluguel de casas de investimento é muito popular, especialmente para novos investidores ou aqueles que querem fluxo de caixa mensal em vez de grandes aumentos de lucro de curto prazo de atacadistas ou consertar investimentos. Dependendo da sua idade e tempo para se aposentar, o investimento em aluguel pode realizar muito para você:
- Aproximando-se da aposentadoria - À medida que você se aproxima da aposentadoria e começa a calcular a renda mensal do mercado de ações atual e outros investimentos, você pode descobrir que não há uma taxa muito alta de retorno vindo do caminho de dividendos ou juros. Realocando seus ativos, você pode vender ações ou títulos e movimentar dinheiro para casas de aluguel. Há menos risco se você investir com sabedoria e os retornos forem maiores. Você terá mais renda mensal para financiar sua aposentadoria iminente.
- Jovem, mas planejamento - É onde você pode começar a construir uma aposentadoria realmente boa em qualquer lugar e viver um ótimo estilo de vida. Comece comprando propriedades como aluguéis, e você começará a ganhar capital como eles apreciam e você paga hipotecas. Você pode obter esses lucros com uma troca de 1031 e lançá-los em mais aluguéis, talvez casas com preços mais altos, em vez de mais deles. Você evitará ganhos de capital se você fizer certo.
Investimento em imóveis alugados sempre será uma ótima maneira de investir, pois sempre haverá inquilinos. O crash imobiliário e hipotecário que começou no final de 2006 mostra-nos como as propriedades de aluguer se tornaram boas práticas de investimento. Todas aquelas pessoas que perderam suas casas para a execução de hipotecas tornaram-se arrendatárias enquanto reconstruíam seu crédito e economizavam para pagamentos iniciais.
Os compradores mais jovens praticamente deixaram o mercado por anos, depois de verem seus parentes mais velhos perderem suas casas ou capital próprio. Eles entregaram uma enorme demanda por aluguéis. O investimento em imóveis para locação é resistente aos efeitos negativos dos aumentos das taxas de juros e da inflação. É uma ótima maneira de aumentar sua riqueza.