Dificuldade: Fácil
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Veja como:
- Determinar o Lucro Operacional Bruto (IGP) da propriedade:
Renda Potencial Bruta - Vacância e Perda de Crédito = Receita Operacional Bruta
- Determinar as despesas operacionais da propriedade. Isso incluiria despesas de gerenciamento, jurídico e contábil, seguro, zeladoria, manutenção, suprimentos, impostos, utilidades etc.
- Subtraia as despesas operacionais da receita operacional bruta para chegar à receita operacional líquida. Usando o exemplo de uma propriedade com uma receita operacional bruta de US $ 52.000 e despesas operacionais de US $ 37.000, nossa receita operacional líquida seria:
US $ 52.000 - US $ 37.000 = US $ 15.000 de receita operacional líquida
Os credores comerciais usam critérios de qualificação diferentes para determinar se uma hipoteca é garantida e quanto eles emprestarão contra uma propriedade. Os proprietários do investidor geralmente não são avaliados individualmente quanto ao seu histórico de crédito, uma vez que não é tão importante para o credor como o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado.
O fato é que um comprador residencial vai morar na casa que está comprando, portanto, o credor avalia sua capacidade de pagar a hipoteca e seu histórico de pagamento de obrigações de dívida.
É uma situação muito diferente de uma propriedade comercial, digamos um complexo de escritórios. Os compradores estão comprando essa propriedade para um único propósito; gerar fluxo de caixa positivo da renda de aluguel.
Renda
A motivação para a compra é a renda, então o credor quer avaliar a propriedade com base principalmente na renda que irá gerar.
Claro, condição de propriedade e outros fatores entram na qualificação de hipoteca, mas a renda é o grande fator. Se a propriedade puder pagar a dívida (pagar os pagamentos da hipoteca) e ainda assim ter um fluxo de caixa de renda mensal aceitável, é provável que uma hipoteca seja iniciada.
Despesas
Naturalmente, as despesas são metade das principais considerações no cálculo do NOI. É fundamental capturar todas as despesas operacionais da propriedade. Estes podem e geralmente incluem:
- Marketing e publicidade - Dependendo do tipo de propriedade, essa categoria de despesas pode variar muito. Para uma propriedade de apartamento, a maior parte dessa despesa seria a publicidade para gerar candidatos a inquilinos. Para uma propriedade de varejo ou de escritório, o mesmo se aplica, mas também pode haver despesas de marketing para apresentar a propriedade a consumidores ou clientes para os inquilinos.
- Gestão - gestão profissional é a norma para propriedades comerciais maiores. Essa despesa é significativa, mas pode ser compensada pela economia que a gerência profissional pode gerar na operação e manutenção da propriedade.
- Utilitários - Aqueles não repassados aos inquilinos estariam nesta categoria.
- Reparos e manutenção - Tudo, desde paisagismo a consertos de aparelhos de ar-condicionado quebrados ou pintura de unidades, está neste balde.
- Seguro - Esta é uma despesa importante também.
Essas são as principais categorias, e há outras despesas que dependem do uso da propriedade e dos inquilinos.
Se as taxas desejadas pelo credor com base na renda não estiverem apontando para aprovação, os tomadores de empréstimos podem obter mais dinheiro para pagar a entrada para alinhar os índices. A Receita Operacional Líquida é muito importante nos empréstimos comerciais.
Dicas:
- Tenha muito cuidado para incluir todas as despesas operacionais no cálculo. Despesas perdidas aumentarão o lucro operacional líquido e, assim, farão com que o seu cliente pague em excesso pela propriedade com base na avaliação usando o cap rate.
- Para os cálculos do investidor mais usados explicados e uma planilha para calculá-los, use esta linha para os 10 principais cálculos .
O que você precisa:
- Calculadora
- Detalhamento abrangente de despesas operacionais.
Nenhum desses cálculos é ciência de foguetes. Você rapidamente se atualizará e poderá realizá-las ou discuti-las de maneira inteligente com os clientes de investidores comerciais.