Esse pequeno número pode dizer se você provavelmente ganhará dinheiro.
O desafio de valorizar essa propriedade não é tão difícil quanto parece. Na verdade, o cálculo da taxa de capitalização para imóveis é fácil e não deve levar mais que cinco minutos.
Começa com uma compreensão de exatamente o que é a taxa de limite.
Qual é a taxa de capitalização?
A taxa máxima é a taxa de retorno que você pode esperar do seu investimento com base na receita que você acredita que a propriedade irá gerar para você. É, claro, um fator muito importante. Você não vai investir com a intenção de perder dinheiro.
Esta é uma ótima maneira de fazer comparações de propriedades semelhantes, porque todas as despesas são levadas em conta. Quando duas propriedades parecem muito semelhantes, mas uma custa mais, pode ser porque está gerando mais renda ou porque tem despesas menores.
Como calcular a taxa de cobertura
Você pode calcular a taxa de capitalização usando as receitas operacionais líquidas e os preços de venda recentes de propriedades comparáveis. A taxa de capitalização é determinada e, em seguida, aplicada à propriedade que você está considerando comprar para determinar seu valor de mercado atual com base na receita.
Primeiro, obtenha o preço de venda recente de uma propriedade de renda semelhante.
Vamos usar o exemplo de um projeto de apartamento de seis unidades vendido por US $ 300.000.
Agora determine a receita operacional líquida para o projeto desse apartamento ou o aluguel líquido realizado pelos proprietários. Subtraia todas as despesas operacionais, exceto a hipoteca. Esse cálculo valoriza a propriedade como se você tivesse pago em dinheiro por ela.
Diga a renda depois de todas as despesas que você deduziu é de US $ 24.000. Agora divida essa receita operacional líquida pelo preço de venda para chegar à taxa máxima: US $ 24.000 em despesas divididas pelo preço de venda de US $ 300.000 dão a você uma taxa de capitalização de 0,08 ou 8%.
Como usar a taxa de limite
Um investidor pode usar a taxa de limite de duas maneiras. Ele pode querer valorizar uma propriedade que pretende vender com base em taxas de capitalização de mercado para outras propriedades comparáveis recentemente vendidas, ou ele pode querer determinar se o preço pedido de uma propriedade é razoável se ele está considerando comprá-la.
Quando você está vendendo
Digamos que você tenha um projeto de um pequeno apartamento e queira vendê-lo. Você coleta informações sobre propriedades recentemente vendidas na área que são semelhantes às suas. Eles podem ter mais ou menos unidades, mas você tenta encontrar propriedades que sejam o mais parecidas possíveis com a que você deseja vender.
Você encontra três propriedades que foram vendidas nos três ou quatro meses anteriores. A parte complicada é poder encontrar seus rendimentos operacionais líquidos. Às vezes, essa informação é publicada na listagem como um ponto de venda, mas muitas vezes não é, particularmente quando a receita operacional líquida não é favorável. Você pode obter este tipo de informação de um agente imobiliário comercial, no entanto, especialmente se você estiver listando a propriedade para venda com ela.
Então você chega a três taxas de limite de propriedade com uma média de 9,2%. A receita operacional líquida da sua propriedade é de US $ 31.000. Agora tudo o que você precisa fazer é dividir a receita operacional líquida pela taxa de capitalização: $ 31.000 divididos por 0,092 sai para $ 226,957. Existe o valor da sua propriedade.
Você pode basear o preço que você quer pedir a propriedade nesta figura e colocá-lo no mercado.
Quando você está pensando em comprar
Você vai trabalhar com propriedades listadas quando estiver comparando propriedades para uma decisão de compra. Isso torna ainda mais fácil obter as receitas operacionais líquidas e calcular a taxa de limite para cada uma delas. Você pode compará-los para ver qual seria a melhor compra.
Mas confira suas despesas e aluguéis de qualquer maneira, porque pode-se chegar ao topo se você puder identificar oportunidades para reduzir despesas ou aumentar os aluguéis.
Você pode descobrir que as despesas são anormalmente altas para o tipo e tamanho de uma propriedade, ou você pode descobrir que as rendas cobradas estão abaixo das taxas de mercado para propriedades comparáveis. Qualquer uma dessas situações aumentaria a taxa de limite, tornando-a uma propriedade potencial melhor se elas fossem corrigidas.
Digamos que você esteja de olho em um projeto específico de um pequeno apartamento listado por US $ 495.000. Vale a pena que no mercado atual ou é superfaturada? Mais uma vez, obtenha algumas propriedades comparáveis e uma taxa média de capitalização vendida. Usaremos nossa taxa de 9,2% novamente como exemplo.
Se a renda operacional líquida desta propriedade for de US $ 39.500, vale a pena o preço pedido? Não, porque dividir essa receita pela taxa máxima te dá um valor de US $ 429.348. Um preço inicial de US $ 495.000 é um pouco acima da média.
Qual renda operacional líquida você precisaria para obter esse preço de lista para um valor? Alterne a fórmula e multiplique o preço pedido pela taxa de limite. Multiplique US $ 495.000 por 9,2% e você terá uma receita operacional líquida de US $ 45.540.
Mas lembre-se, pode haver boas razões para que uma propriedade justifique uma taxa máxima de capitalização. Pode ser o local ou as características e qualidade dos edifícios e arredores. Tudo deve ser avaliado antes de você tomar uma decisão, mas a taxa máxima ajuda.