Pode ser frustrante, mas também muito satisfatório no final.
Às vezes, durante as negociações, que demoravam pouco mais de uma semana e meia, eu estava frustrado com a aparente negligência intencional do banco em relação aos problemas da casa que eles estavam tentando descarregar.
Foreclosure Facts
- Em tempos melhores, o valor dessa casa ficou entre US $ 225 mil e US $ 300 mil.
- O preço de tabela original do banco era de US $ 179 mil.
- Fizemos nossa oferta seis meses depois, quando ela estava listada em US $ 119.900.
- Em uma área com leis ambientais muito rígidas, a residência precisa de um novo sistema séptico em um terreno muito pequeno para qualquer campo de lixiviação, mantendo tanques.
- O processo para receber a variação dos tanques de retenção leva de 30 a 45 dias, com um resultado que não é garantido.
- O banco é muito claro em todos os seus documentos que eles não sabem nada e não fazem nenhuma declaração quanto à condição , e não pagarão por reparos.
- Recebemos algumas estimativas preliminares para o trabalho séptico antes de nossa primeira oferta.
Essa é a situação no dia em que fizemos a nossa oferta. Não havia outras ofertas lá fora, embora a casa estivesse sendo mostrada um pouco. Estava em condições surpreendentemente boas, exigindo a adição de um aquecedor para ocupação imediata se a fossa fosse correta.
Vamos percorrer o processo com os principais pontos básicos e itens de importância:
- Oferecido US $ 108.000 com 20% de financiamento.
- Contingente quando da concessão da variância séptica.
- Contingente quando o vendedor paga US $ 10.000 por instalação séptica antes de fechar, pois o novo credor exigiu isso.
Esses são os destaques da oferta, e foi bastante ousada, já que a casa é uma pechincha ao preço total solicitado, mesmo que a fossa séptica deva ser substituída após o fechamento, às custas do comprador.
No entanto, essa pessoa não tinha dinheiro para fazer isso, então precisávamos que fosse feita pelo vendedor, ou pelo menos financiada pelo preço.
Itens de Contenção
- O Banco utilizaria apenas formulários de contraproposta, reiterando cada item de negociação em cada um deles, gerado por computador.
- Banco queria uma data de fechamento muito cedo para garantir a variância poderia ser aprovado e séptico instalado antes do fechamento, e eles queriam US $ 100 / dia do comprador, se tivéssemos passado essa data "sem culpa do vendedor."
- O primeiro contador deles repetiu que eles não pagariam por uma pesquisa, mas creditariam ao comprador US $ 1.500 em relação aos custos de fechamento.
- O primeiro deles ofereceu-se para não pagar nada pela instalação séptica.
- Seu primeiro contador foi o preço de lista completo de US $ 119.900.
Não vou passar por todos os balcões, mas nossas negociações se concentraram no preço de venda, no custo séptico, nos custos de vistoria / fechamento e na cláusula de danos de US $ 100 / dia com o curto período até o fechamento. Cada contador de nós pediu mais e para remover qualquer pagamento de danos se o comprador não poderia obter os itens feitos a tempo devido a atrasos no município.
No final, foi preciso muita criatividade para concluir o negócio e fizemos o acordo. Aqui está a maneira como fizemos nosso contador final, e eles voltaram com um OK:
- O preço de venda é de $ 120.500, embora durante o processo tivéssemos reduzido o preço para $ 112.000. Você vai ver porque.
- O vendedor pagará uma taxa inicial de US $ 1.500 para obter o processo de variação séptica feito.
- O vendedor pagará US $ 10.000 por um novo sistema séptico.
- O vendedor pagará US $ 500 para custos de fechamento do comprador. E a data de encerramento foi prolongada.
Como você pode ver, enviando nosso contador final para eles com o preço de venda aumentado de $ 112.000 com quase nenhuma outra concessão, nós os recebemos para pegá-lo e desembolsar $ 12.000. Esse é um preço de venda líquido de US $ 108.500, mas o comprador não precisará de mais dinheiro do que os 20% para pagamento inicial e outros custos de fechamento. É um ótimo negócio para o cliente, que vai fechar em uma casa pronta para morar com cerca de $ 50k + em ações imediatas.
O ponto é nunca desistir com um banco. Enquanto eles continuarem voltando com contra-ofertas, você faz o mesmo.
Em algum momento, você fará um acordo e poderá ser melhor do que você esperava.