Erro # 1: não compreendendo seu mercado
Comprar a casa errada ou até mesmo a casa certa, mas na vizinhança errada, pode prendê-lo com uma casa que você não pode vender para um comprador investidor e que vai sugar seus lucros vendendo no mercado de varejo.
Saiba que muitas vezes o seu comprador mais confiável será um investidor em imóveis alugados. Conheça os bairros que trabalham para eles e que apóiam um forte mercado de aluguel.
Erro # 2: Não compreendendo seus compradores.
Parte disso é conhecer os bairros que eles preferem, bem como o estilo e o tipo de casas que cada comprador investidor deseja. Você não pode obter essa informação a menos que você cultive relacionamentos com compradores e peça por ela. Saiba quais bairros seus compradores de imóveis preferem e o tamanho e as características das casas de aluguel que eles gostam. Construa um banco de dados e mantenha-se atualizado com essas informações para que você saiba que tipo de casas procurar e que elas vão querer comprar.
Erro # 3: Due Diligence End-to-End Fraca
Isso cobre muito, mas tudo equivale à mesma coisa; não executando os números de tal forma que você acaba com um negócio perdedor. Aqui estão os componentes de um processo completo de diligência devida:
- Saiba que tipo de comprador você está procurando fornecer e o que pagarão pelo que desejam.
- Saiba o que seu comprador-alvo quer para um desconto no valor de mercado.
- Se um comprador de aluguel, conhecer o mercado de aluguel, o que eles querem para o fluxo de caixa e como calcular o potencial de investimento em imóveis alugados .
- Se uma correção e flip lidar, uma estimativa muito completa do custo do trabalho de reabilitação .
- Para transações fix & flip, um cronograma realista e cronograma para conclusão.
- Como comercializar e localizar propriedades em dificuldades que você pode comprar a um preço que irá gerar um lucro para você enquanto atende às necessidades do seu comprador.
Curto-mudança em qualquer um desses itens de due diligence pode e muitas vezes levará ao desastre.
Erro # 4: complacência quando se trata de seu (s) comprador (es)
Você começa bem, trabalha duro para construir um banco de dados de compradores forte e faz todas as perguntas certas para ter certeza de que está lá fora procurando as casas que seus compradores vão querer. Afinal de contas, isso ajudará você a ter certeza de uma venda, mesmo que um comprador decida fazer um acordo. Atender às necessidades de vários resolve esse problema, e pode até criar concorrência.
Sua primeira meia dúzia de negócios vai bem, e você está entrando em um ritmo. Você está aumentando sua atividade e fazendo mais negócios simultaneamente. Você pode ter três ou quatro trabalhando ao mesmo tempo, aproveitando oportunidades de compra inteligentes. O problema pode acontecer daqui a alguns meses quando você telefonar para um comprador de aluguel freqüente com o negócio que você acabou de assinar e descobrir que ela não quer mais casas naquele bairro. Eles mudaram o foco para uma área e faixa de preço diferentes.
Você não pode simplesmente criar uma lista de compradores e ignorá-los até que você tenha um possível acordo. Mantenha contato e atualize suas informações.
Erro # 5: ficar muito dependente de um contratante em Fix & Flip
A menos que você tenha criado uma LLC ou uma parceria com um empreiteiro, você deve buscar opções e cultivar relacionamentos para fazer backup de seus contratados favoritos de reabilitação. Claro, se você está fazendo sua própria contratação geral e contratando os subs, então você fará o mesmo tendo mais de um eletricista, encanador, etc. na torneira.
Não importa o quão bom você é em executar os números e ter estimativas de trabalho precisas, uma mudança de empreiteiros pode colocar uma chave em seus planos. Existe também um componente de qualidade. Às vezes, os subs que um contratado usa ou seus funcionários mudam. Pode haver uma queda na qualidade do trabalho que prejudicará seus relacionamentos com o comprador.
Sempre tenha backups e opções.
Evite esses cinco erros e você fará viagens mais felizes para o banco com seus lucros imobiliários.