Ao contrário dos supermercados, os imóveis são baixos e altos lucros.
Grossista de imóveis em artigos e livros recebe cobertura boa e ruim. Vamos olhar primeiro para uma definição geral: o setor imobiliário está assumindo uma posição entre um vendedor e um comprador e lucrando com uma revenda imediata de uma propriedade sem reabilitação significativa ou tempo de propriedade.
Essa é a minha definição, mas se encaixa na minha opinião, considerando o meu extenso trabalho de redação freelance como escritor fantasma de "gurus" de investimento imobiliário. Você poderia chamá-lo de "flipping", mas o atacado parece adicionar um pouco de profissionalismo.
Contrastando-o com outros atacadistas em vários setores, é um negócio muito baixo e alto de margem de lucro. Você não tem:
- aluguel e manutenção do espaço do armazém.
- espaço de escritório para gerenciar e vender.
- funcionários para gerenciar o inventário.
- caminhões para transportar inventário.
- seguro para cobrir todos os itens acima.
- necessidade de comprar de fabricantes a granel antes da venda.
Esses custos indiretos são significativos, e a maioria dos atacadistas tem lucros nos dígitos muito baixos. O atacadista imobiliário, por outro lado:
- pode trabalhar na mesa da cozinha.
- não precisa armazenar nada.
- não precisa de funcionários nem seguro para eles ou instalações.
- pode controlar um ativo de grande valor com relativamente pouco dinheiro fora do bolso.
Quem é seu cliente no setor imobiliário?
Antes de você investigar imóveis para compra ou controle, você precisa de compradores em espera. Chama-se construir uma lista de compradores e é crucial para o seu sucesso.
Seus principais clientes são outros investidores, sejam compradores de imóveis de aluguel ou consertem investidores. Você pode vender no varejo para os consumidores, mas é mais arriscado e caro devido aos custos de marketing e comissão.
Você precisa criar uma lista de compradores através da construção de relacionamentos com outros investidores. Você pode participar de clubes de investimento imobiliário para conhecê-los.
Você pode anunciar para eles através da execução de anúncios de propriedade para venda em jornais e Craigslist. Basicamente, você precisa conhecer o maior número possível de investidores imobiliários, e você precisa manter um banco de dados ou arquivo com um mínimo dessas informações sobre cada um deles:
- seus bairros de interesse.
- seu principal interesse; eles estão indo para consertar e virar ou eles estão comprando imóveis para alugar?
- sua faixa de preço e metas de lucro; em outras palavras, o que eles vão pagar por uma casa?
Não saia e pesquise propriedades ou execute marketing até ter pelo menos alguns investidores ativos na sua lista de compradores. Você não vai querer se comprometer com uma propriedade sem uma perspectiva razoável de vendê-la rapidamente.
Quais são as suas fontes de propriedades para o setor imobiliário?
Depois de ter compradores em sua lista, é hora de sair e encontrar propriedades que farão você lucrar como atacadista. Eles poderiam ser:
- execuções hipotecárias.
- proprietário ocupado pré-execuções hipotecárias.
- proprietário ocupado por vendedores em dificuldades.
- abandonado pré-foreclosures.
- governo foreclosures em leilão.
Foreclosures são fáceis de encontrar através de sites de encerramento e outras fontes que publicam listas de propriedades de encerramento. As propriedades ocupadas pelo proprietário normalmente exigem marketing. Métodos de marketing de atacado imobiliários incluem:
- sinais de bandido.
- classificados de jornais.
- Anúncios Craigslist.
- site atacadista.
- atacado investidor de blogs.
- marketing de sites sociais.
- relacionamento com agentes imobiliários e corretores de hipotecas.
Quando você localizar uma propriedade que poderia estar certa para um de seus compradores, a execução dos números e a devida diligência será a próxima. Você precisará ser muito cauteloso ao cobrar todos os seus custos, bem como ter uma ideia muito próxima do que seu comprador terá em relação aos custos, especialmente no negócio de correção e venda. Em outras palavras, você precisa descobrir o que a propriedade vale no mercado atual e, em seguida, subtrair esses itens para ver o que você pode pagar:
- o desconto para avaliar o comprador.
- o aluguel que pode ser cobrado se o seu comprador for um investidor de propriedade alugada.
- os custos de reabilitação se o seu comprador for um investidor fixo.
- seus custos para chegar até a mesa de fechamento.
- seu lucro desejado.
Se você executar todos os números e perceber que essa propriedade pode ser rapidamente revendida para um dos compradores da sua lista, é hora de contratar para comprá-la ou bloquear o controle por meio de um dos dois métodos:
- Contrato de Cessão - Você assina uma transação com o vendedor que lhe permite "atribuir" seus direitos e responsabilidades de compra a outro (seu comprador, em última instância). Você precisará de algum dinheiro sério, mas não precisará de mais financiamento com esse método. Você vai ao seu comprador e faz uma cessão de seus direitos por um preço que inclui seu lucro. Seu comprador assume e leva para o fechamento.
- Você contrato para comprar - você realmente assinar um contrato para comprar a propriedade. Isso exigirá dois fechamentos, um para sua compra e outro logo após para o comprador comprar de você. Você precisará de dinheiro sério, e precisará de fundos de transação para pagar a casa e cobrar a taxa e o reembolso do segundo fechamento.
Isso é reconhecidamente uma visão geral do processo, mas deve ajudar os interessados em atacar imóveis a aproveitar os outros links e aprender mais.