Além de calcular o retorno do primeiro ano sobre o patrimônio líquido , um investidor imobiliário pode querer saber seu retorno sobre o patrimônio como projetado para os próximos anos ou como experiente após o primeiro ano.
Isso pode ser importante, pois uma vez que a propriedade tenha se valorizado e a hipoteca tenha sido paga um pouco, o valor do patrimônio investido nesse ponto pode ser melhor usado em outros lugares se o retorno atual sobre o patrimônio líquido for baixo.
- Dificuldade: Fácil
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Veja como
- Obtenha o mais preciso possível uma estimativa do valor atual ou projetado da propriedade. Para este exemplo, usaremos US $ 510.000 como valor da propriedade.
- Determinar o pagamento da hipoteca. Para o nosso exemplo, vamos supor que o saldo da hipoteca seja de US $ 375.000.
- Em seguida, calcule o fluxo de caixa após impostos (CFAT) . Nós vamos usar $ 17.000.
- Nosso retorno sobre o patrimônio é o CFAT / (Valor - Payoff):
US $ 17.000 / (US $ 510.000 - US $ 375.000) = .126 ou 12,6% é nosso retorno sobre o patrimônio líquido
Dicas
- Neste exemplo, o retorno sobre o patrimônio parece ótimo em comparação com as taxas de juros vigentes. No entanto, se a hipoteca tivesse sido paga mais e o valor subisse mais, o resultado poderia ter sido a metade ou 6%.
Nesse caso, é possível que vender a propriedade e investir em outra seria mais sensato devido a um melhor ROE na nova propriedade.
Vamos rever o ROI no investimento em imóveis alugados
Há algumas razões muito boas pelas quais os investidores descobrem que a movimentação de ativos dos mercados de ações e títulos para imóveis pode aumentar drasticamente seu ROI, retorno sobre o investimento.
Vamos ver o que torna os imóveis tão lucrativos:
- Segurável: É um ativo tangível que você realmente garante contra perdas. Se estiver danificado ou destruído, você será compensado. Se você possui ações em ações e a empresa vai à falência ou se há notícias ruins sobre os lucros e os preços das suas ações caírem, as pausas são essas.
- Finito: Eles podem continuar imprimindo e emitindo ações em uma empresa, mas há muito mais imóveis no mundo. Sim, você pode construir algo sobre isso, mas ainda é um pedaço de terra único para sempre.
- Vantagens do Imposto sobre Ganhos de Capital: Seu lucro quando as ações são vendidas é realizado no ano em que é vendido, sem exceções. Você pode usar o 1031 Imposto diferido cambial do IRS para adiar os impostos sobre ganhos de capital sobre os lucros da venda de investimentos imobiliários. Na verdade, você pode adiar para sempre! Se você tem expandido sua carteira ao longo dos anos usando 1031 Exchanges adequadamente, você não pagou nenhum imposto sobre ganhos de capital. Se você morrer, seus herdeiros herdam a propriedade com seu valor atual, e todos esses ganhos de capital simplesmente desaparecem! Sim, você pode de certo modo levar com você.
- Fluxo de caixa e retornos de apreciação: os imóveis ao longo do tempo provaram aumentar de valor, embora haja soluços ao longo do caminho. Assim, possuir uma propriedade alugada, você está ganhando capital através da valorização e você está alugando-o sobre os custos para o fluxo de caixa mensal positivo.
- Equity Growth Through Paying Down the Mortgage: Você está pagando o pagamento da hipoteca todo mês, e uma parte dela vai para o patrimônio. Você está construindo um valor de ativo contra o qual pode pedir emprestado a taxas muito favoráveis.
- Grandes Deduções de Despesas: Você pode deduzir as despesas administrativas, de manutenção e operacionais, bem como os impostos imobiliários contra sua renda ou mesmo a receita de outros investimentos.
- Depreciação é um presente: Você pode depreciar o valor da estrutura (não terrenos) ao longo de 27,5 anos. Isso não é dinheiro que você gastou, mas você recebe uma baixa de dólar por dólar contra a renda por depreciação a cada ano.
- Ótima alavancagem de baixo risco: Usando hipotecas, você pode alavancar 80% ou mais do custo de aquisição de uma propriedade alugada. Por que gastar US $ 200.000 para comprar um caixa em casa quando você pode comprar quatro deles com adiantamentos e colocar esses quatro fluxos de caixa no banco todos os meses?