Na subagência, o agente que está trazendo o comprador está realmente trabalhando para o vendedor como um subagente do corretor da lista. Isso é importante, pois o agente que trabalha com o comprador deve deveres fiduciários ao vendedor, não ao comprador.
Essa prática está quase morta na maioria dos estados, já que a agência compradora está se tornando mais comum e porque os compradores precisam de um defensor para representar seus interesses na transação. Além disso, como os corretores de listagem e seus clientes vendedores são responsáveis pelas ações, erros e omissões do subagente, essa não é a situação desejada na maior parte do mercado imobiliário atual.
Atualização: O estado atual da representação na indústria
As leis imobiliárias são específicas do estado e existem bolsões com diferentes estatutos e práticas. Em algumas áreas, os advogados ainda fecham as transações como um exemplo. No entanto, a maior parte do que vou falar aqui é a forma como praticamos em muitos estados nos dias de hoje.
Subagência simplesmente não é mais feita muito. O corretor de listagem não está atuando como um agente do vendedor, e o comprador não é representado por alguém com deveres para o vendedor. Vamos ver algumas das variações de representação.
A maioria dos estados exige alguma forma de divulgação para o cliente ou cliente em potencial sobre como você irá representá-los em sua transação imobiliária. Certifique-se de compreender as regras do seu estado e as várias maneiras pelas quais você pode ser seu representante. Seus deveres e obrigações para com o cliente irão variar significativamente com base no tipo de representação com a qual você concordou contratualmente.
Agente do Vendedor ou Agente do Comprador
Você está realmente agindo como um verdadeiro agente, e em muitos estados, isso deve ser definido especificamente por escrito. Você tem deveres fiduciários com seu vendedor ou comprador:
- Lealdade: você deve agir apenas no melhor interesse do seu cliente. Nenhum outro interesse pode ter precedência, incluindo quaisquer interesses do corretor ou agente.
- Confidencialidade: todas as comunicações confidenciais entre você e seu cliente e informações confidenciais devem ser mantidas em sigilo para sempre. Exceções para ordens judiciais existem.
- Divulgação: você tem o dever de divulgar ao seu comprador qualquer coisa de natureza material sobre a transação ou a propriedade.
- Obediência: você não pode fazer nada ilegal, mas se for legal e você for instruído pelo cliente a fazer alguma coisa, você deve fazê-lo.
- Cuidados Razoáveis: adote uma abordagem profissional em todo o trabalho para o cliente e espera-se que você use os cuidados razoáveis para realizar suas tarefas de maneira altamente profissional.
- Contabilidade: contabilidade adequada para todo o dinheiro ou outras coisas de valor que são confiadas a você por seu cliente.
Transaction Broker ou Facilitador
Como os relacionamentos de agência são raros hoje em dia, a maioria dos corretores e agentes está agindo como intermediários de transação ou facilitadores de transações.
Você não é um agente, e deveres fiduciários não são necessários. Na verdade, você estará entregando a mesma lealdade, cuidados razoáveis, divulgação e contabilidade de qualquer maneira. Você simplesmente não é tão alto quanto você é quando você é um agente.
Responsabilidade indireta
Eu tinha um número de advogados como compradores no meu mercado, e posso dizer-lhes que NUNCA queriam que eu agisse como seu agente. Você vê, o agente e o cliente são considerados como um em alguns aspectos. É um relacionamento superior e o cliente pode entrar em problemas legais com o agente errado.
Você vê, responsabilidade indireta é o cliente ser responsabilizado pelas ações do agente. Assumindo que nada é fraudulento, mas um grande erro é cometido pelo agente, o cliente seria responsabilizado. Você pode ver porque um advogado não gostaria de ser responsável por erros que um agente imobiliário pode fazer.