As taxas de capitalização são uma ferramenta popular usada por investidores imobiliários na avaliação de propriedades. Eles também são usados para ajudar a determinar a listagem adequada e os preços de venda de propriedades comerciais. Ao trabalhar com clientes de investidores imobiliários, os agentes e corretores precisam ser capazes de auxiliá-los na determinação da justificativa para o preço pedido das propriedades produtoras de renda.
Os imóveis comerciais e de aluguel para geração de renda contam com taxas máximas para ajudar na avaliação de propriedades.
Conhecer o preço pedido e a taxa de capitalização de propriedades comparáveis permitirá que você ajude seu cliente a determinar o lucro líquido que será necessário para justificar o preço pago. Nem todo investidor está em dia com as taxas de capitalização, e você pode demonstrar seu valor e seu conhecimento se puder ajudá-los a usar as taxas de capitalização para avaliação de preço ou avaliação de propriedade.
Dificuldade: Fácil
Tempo requerido: 5 minutos
Veja como:
- Obter a taxa de capitalização para propriedades comparáveis recentemente vendidas na área.
- Multiplique a taxa de capitalização pelo valor da propriedade para determinar a receita operacional líquida que seria necessária para justificar o preço.
Exemplo: Uma taxa máxima para complexos de apartamentos comparáveis é de 12%, ou 0,12, e o preço pedido pelo complexo sob a consideração de compra é de $ 300.000.
US $ 300.000 X .12 = US $ 36.000 em receita líquida que seriam necessários para justificar esse preço pedido.
O que você precisa:
- Calculadora
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Essas são as noções básicas.
Para ajudar a entender por que as taxas de juros são usadas pelos investidores em imóveis comerciais, vamos ver o panorama geral do investimento para propriedades multifamiliares .
Economia de escala: propriedades multi-familiares, particularmente apartamentos, oferecem algumas vantagens na redução de custos devido à economia de escala. Com várias unidades em um único local e geralmente sob o mesmo teto, há redução de custos em tudo, desde serviços municipais até reparos.
Também é muito menos caro por unidade para construir apartamentos.
Efeito reduzido de perdas de vagas: Se você possui uma casa de aluguel unifamiliar e está vago por dois meses, você está perdendo 100% de sua renda. Se é um duplex, é de 50% e um quatro-plex é de 25%. Mas, se você possui um complexo de apartamentos de 100 unidades, que uma unidade está vaga por dois meses, você está perdendo apenas 1% ao mês em aluguel!
Os credores usam taxas de limite: quando você está recebendo uma hipoteca em sua casa pessoal, é tudo sobre seu histórico de crédito e renda. Quando se trata de empréstimos comerciais, é muito mais sobre o lucro líquido e cobrir os pagamentos de hipoteca. Geralmente, há vários proprietários de investidores, e suas pontuações de crédito nem sequer são consideradas na maioria dos casos. O desempenho financeiro da propriedade é o principal critério do credor. Se a propriedade estiver em boas condições e os números funcionarem, o empréstimo ocorrerá na maioria dos casos.
Então, como as taxas de cobertura podem ser visualizadas?
A coisa é que a taxa de limite de uma propriedade tem muitos fatores envolvidos. Particularmente, os custos de gerenciamento e operação, bem como os aluguéis prevalecentes, determinarão o lucro líquido. Portanto, se as rendas estiverem abaixo do valor de mercado ou as despesas forem mais altas do que precisam, a taxa máxima pode não refletir com precisão o valor da propriedade.
É assim que as barganhas são descobertas pelos compradores. Digamos que o proprietário de um projeto de apartamento tenha odiado localizar e entrevistar novos inquilinos. Este proprietário tem sido feliz em deprimir os aluguéis para manter os inquilinos que pagam bem nas unidades. Assim, os aluguéis poderiam estar bem abaixo do que outros inquilinos estariam dispostos a pagar agora. Comprando a propriedade e deixando as concessões expirarem, aumentar as rendas e substituir os inquilinos mudaria muito o lucro líquido e também a taxa de capitalização.
Por outro lado, se os donos atuais não observam seus custos, as despesas podem ser mais altas do que precisam. Digamos que eles estejam pagando mais do que o necessário pelas despesas de gerenciamento, funcionários e reparos. Apenas colocar essas despesas na linha pode fazer uma enorme diferença.
A lição aqui é que cap rate é uma medida de desempenho, não uma garantia de valor.
Verifique as rendas e despesas por uma oportunidade.