Valor é igual à receita operacional líquida dividida pela taxa cap
Se você é um investidor imobiliário e está pensando em comprar uma propriedade, uma das primeiras coisas que você vai querer fazer é determinar não apenas o valor de mercado da propriedade, mas também seus ganhos e custos operacionais.
Ele dirá se ele atende às suas metas de fluxo de caixa e lucratividade. E se você está começando, entender a taxa de limite é importante para o crescimento futuro dos negócios.
Determinando o valor da propriedade
Primeiro você deve determinar a receita operacional líquida (NOI) da propriedade sujeita que você ou seu cliente está considerando. O NOI de uma propriedade alugada é a sua renda menos as suas despesas. Se for um complexo de apartamentos, determine a receita líquida de aluguel depois do custo de manutenção.
Isso pode ser um pouco desafiador porque, idealmente, você precisará das declarações de receita e despesas da propriedade que somente o proprietário atual teria. Mas você também pode estimar o NOI multiplicando o preço de venda pela taxa de capitalização.
Um exemplo
Um projeto de apartamento de seis unidades pode render US $ 30.000 de lucro líquido com aluguéis. Determine a taxa de capitalização de uma propriedade recente, comparável e vendida. Agora divida essa receita operacional líquida pela taxa de capitalização para obter o resultado do valor da propriedade atual.
Digamos que sua propriedade comparável seja vendida por US $ 250.000. Você determinou que o NOI da propriedade após a dedução das despesas aplicáveis é de US $ 50.000. Divida isso pelo preço de venda de US $ 250.000. Você tem uma taxa de capitalização de 0,2 ou 20%.
Se você assumir uma taxa de capitalização de 20%. US $ 30.000 divididos por 20% são US $ 150.000, o que seria o valor atual da propriedade.
Outras ferramentas
Tenha em mente que esse não é o único método para calcular os valores da propriedade de renda. É apenas uma ferramenta na caixa. Os vários cálculos de avaliação e desempenho financeiro que os investidores e profissionais do setor imobiliário usam em suas rotinas diárias têm algum valor.
Há livros cheios de cálculos complicados usados para avaliar imóveis e para determinar o desempenho de investimentos imobiliários e de propriedade e operações de aluguel de imóveis. A maioria dos investidores usa apenas meia dúzia ou mais desses cálculos regularmente para investimentos imobiliários residenciais. Alguns se aplicam ao atacado, outros a projetos fixos e outros, e outros ainda ao investimento em aluguel. Alguns são mais úteis para o investidor de aluguel na determinação do desempenho de longo prazo de seus portfólios.
Investimento em Propriedade Comercial
Um novo nível de matemática está envolvido no investimento em propriedades comerciais. Existem alguns cálculos muito especializados usados pelos credores para determinar se devem ou não financiar uma compra ou projeto. É bom conhecê-los, porque muitos investidores residenciais de sucesso evoluem para investimentos em propriedade multi-familiar e comercial.
A escolha de qual avaliação e cálculos de lucro usar depende dos seus objetivos e do tipo de propriedade.
Se você é um investidor que compra propriedades de aluguel de uma única família, você usará alguns cálculos, mas provavelmente não estará interessado em taxa de juros e outros cálculos voltados para várias famílias.
Investimento Imobiliário
O início de uma estratégia bem-sucedida de investimento em imóveis alugados é uma estimativa precisa do rendimento de aluguel para a propriedade potencial. Quando você possui propriedades de aluguel, o rendimento líquido de aluguel informa o quanto seu investimento está sendo feito, não apenas com fatores de mercado e aluguel incluídos, mas também com seus custos, incluindo gerenciamento e manutenção.
The Bottom Line
Aqueles que investem em imóveis através de propriedades produtoras de renda devem ter um método para determinar o valor de qualquer propriedade que estejam considerando comprar. As taxas de tampa são amplamente utilizadas em estudos de avaliação de propriedades comerciais e multi-familiares e de rentabilidade.
Eles podem ser usados para determinar um bom preço de venda para uma propriedade - ou, do outro lado, o valor de uma propriedade listada versus o preço solicitado.
Como um profissional imobiliário servindo clientes de investimento, você deve estar muito familiarizado com todos os métodos de avaliação de propriedades de renda. Se você fizer toda a manutenção e gerenciamento de sua propriedade alugada, talvez não tenha custos envolvidos, exceto materiais, caso não valorize seu trabalho. No entanto, é muito mais provável que você tenha vários custos envolvidos e sua renda operacional líquida seja o número obtido após todas essas deduções de despesas.