Essa citação é de décadas, mas ainda é válida hoje em dia. Embora seja toda a raiva hoje na TV, este artigo não é sobre vendas por atacado de imóveis ou lançando casas .
É verdade que há dinheiro a ser feito nessas atividades, às vezes muito dinheiro, mas é lucro a curto prazo. Se você reinvestir em um imóvel alugado de longo prazo, a inversão pode ser uma ótima ferramenta.
Este artigo é sobre a construção e crescimento de uma carteira imobiliária ao longo do tempo que irá financiar um estilo de vida rico de aposentadoria através do fluxo de caixa. Com várias propriedades de aluguel, cada uma gerando fluxo de caixa positivo, você pode financiar sua aposentadoria com estilo e não se preocupar com muitos dos fatores econômicos que ameaçam a maioria dos investidores em ações e títulos.
Nunca é tarde demais para começar. Se você é jovem, pode construir um adiantamento para comprar sua primeira propriedade alugada e começar a aumentar sua carteira de imóveis ao longo dos anos até se aposentar. Se você estiver no período de cinco a dez anos antes da aposentadoria, poderá converter ativos em investimentos de menor rendimento em imóveis para locação e aumentar sua renda mensal de aposentadoria.
Se você já está na idade de aposentadoria ou já passou, você pode fazer a mesma coisa.
O que faz um grande investimento em imóveis residenciais?
Antes de ser pego pensando que cada um desses fatores deve ser perfeito antes de comprar um imóvel alugado, saiba que é raro que isso aconteça. Seu objetivo é tentar maximizar cada um deles da melhor maneira possível, e às vezes pode ser mais importante do que outros.
Aqui estão os fatores que você procura em um ótimo investimento residencial de aluguel, única família ou condomínio:
- Localização: Sim, você pode dizer três vezes, já que o setor imobiliário é tudo sobre localização. Você não gostaria de alugar uma casa no meio de um estacionamento de supermercado, mas um perto de um cinturão verde ou parque para seus filhos poderia ser apenas para a direita.
- Rentabilidade: a localização faz parte desse fator. No entanto, se uma casa está em uma ótima localização, mas a concorrência é dura, pode não ser o melhor investimento. Quando há muitos aluguéis disponíveis e os proprietários oferecem incentivos, pode não ser o momento certo. Quando há poucos aluguéis disponíveis, você pode não apenas manter uma propriedade ocupada melhor, mas também exigir aluguéis mais altos ao mesmo tempo.
- Despesas: Isso é relativo, já que os impostos sobre a propriedade são uma despesa importante, mas algumas áreas exigem rendas altas por causa das amenidades da área, de modo que os impostos também são mais altos. Se você puder compensar as despesas com o fluxo de caixa mensal restante, então é positivo.
- Valorização: Embora o fluxo de caixa seja a principal consideração, a valorização ao longo do tempo é importante. Há duas maneiras pelas quais você cria patrimônio em uma propriedade alugada, valorização e pagamento da hipoteca. A alavancagem inteligente de seus investimentos pode ser usada para aumentar seu portfólio usando o patrimônio em propriedades próprias.
Estas são suas principais considerações, é claro, você estará olhando para a idade da propriedade, os reparos esperados ao longo do tempo e as melhorias necessárias também.
O Local da Propriedade de Locação e o Processo de Aquisição
Você está pronto para começar e comprar sua primeira propriedade alugada. Você tem o adiantamento para sua faixa de preço desejada e deseja tomar uma decisão de compra informada.
- Conheça sua área de mercado: aproveite para fazer uma análise completa de sua área de mercado. Você pode ter uma vizinhança ou área específica em mente, mas deseja ampliar sua pesquisa para ter o conhecimento necessário para comparações de possíveis propriedades. Saiba quais propriedades estão vendendo bem em sua faixa de preço. Faça alguma pesquisa no tribunal para áreas onde as casas estão vendendo por dinheiro. Os investidores são os compradores normais de dinheiro, para que você conheça as áreas em que outros investidores, alguns muito experientes, estão comprando.
- Aprenda como avaliar propriedades: Saiba como os agentes imobiliários realizam um CMA, Análise comparativa de mercado . A primeira coisa que os investidores mais bem-sucedidos dirão é comprar abaixo do valor de mercado. Isso trava lucro na mesa de fechamento. Também facilita a geração de um fluxo de caixa lucrativo aceitável quando os pagamentos da hipoteca são menores.
- Analise locações e concorrência: Entre na mídia local onde os anúncios são anunciados, impressos e on-line no Craigslist. Ao pesquisar um bairro, obtenha os valores médios de aluguel para o tipo de imóvel que você está pensando em comprar. Quantos estão disponíveis, os proprietários oferecem incentivos como meses gratuitos? Saiba o que você pode esperar para alugar.
- Despesas de prego: As despesas aqui são as normais, como reparos normais (orçados), impostos imobiliários, seguros, etc., que serão aplicados a todas as propriedades em uma área. Um erro aqui é tão ruim quanto ficar preso a uma renda abaixo do mercado por um ano; jogando fora o lucro. A condição das propriedades reais que você está considerando é uma coisa separada, embora você deseje orçar para reparos óbvios que você sabe que virão para uma propriedade mais antiga.
- Localize as pechinchas e negocie um acordo: a próxima seção falará sobre encontrar as melhores ofertas de aluguel, mas é parte desse processo que é crucial para o lucro a longo prazo. Se você está pagando o varejo, durante a vida do período de propriedade, você está perdendo lucros.
Essas são as partes do processo de localização, mas aqui estão algumas fontes específicas para as melhores ofertas.
Ofertas de compra de portfólio de imóveis
Todos nós sabemos sobre foreclosures e os grandes negócios que às vezes podem ser encontrados. No entanto, o auge de execuções massivas com proprietários em vigor acabou para o recente acidente. Muitas das execuções hipotecárias que você encontrará hoje estarão em más condições, algumas vagas por um ano ou mais. Isso não significa que você não deve estar constantemente seguindo foreclosures através de sites como o RealtyTrac.com. Eles ainda estão acontecendo e você pode pegar um bom em condições de aluguel de vez em quando.
- Proprietários em perigo: monitore constantemente as mídias e fontes on-line para os proprietários que estão em perigo. Estas são pessoas que, por razões financeiras, devem vender suas casas com pressa e em uma situação que pode resultar em que você compre abaixo do valor de mercado atual. Talvez eles tenham despesas médicas, tenham sido demitidos no trabalho ou precisem se mudar rapidamente para trabalhar. Faça pesquisas por palavra-chave no Craigslist para listagens de proprietários com frases como "deve vender", "aceitar todas as ofertas", etc.
Pré-execuções de hipotecas: as pré-execuções de hipotecas representam uma oportunidade para os investidores localizarem propriedades antes do encerramento que podem comprar com desconto a um valor de mercado total. Realtytrac.com e outros sites têm seções apenas para essas listagens.
Trabalhe com bons atacadistas e investidores fix-flip: os atacadistas de imóveis que são bons no que fazem podem ser uma ótima fonte para casas de aluguel. Se eles entenderem o papel que desempenham na venda aos investidores imobiliários, eles sabem que você quer comprar abaixo do valor de mercado atual e que as propriedades devem estar prontas para alugar. Corrigir e virar os investidores também vendem principalmente para compradores de imóveis de aluguel, para que eles saibam o que você quer e definitivamente fornecer uma propriedade pronta para alugar.
Ensaboar, enxaguar, repetir e enrolar
Depois de encontrar o seu nicho e aprimorar suas habilidades, continue fazendo a mesma coisa repetidamente, aumentando o seu portfólio de locação. Ao pagar as hipotecas, você pode querer alavancar o capital, mas faça isso com muito cuidado e não exagere. Muitos investidores sofreram com o crash de 2007 porque estavam sobrecarregados e não podiam manter rendas para continuar pagando os pagamentos das hipotecas.
Olhe para o 1031 Imposto Diferido Exchange para vender propriedades rentáveis para financiar propriedades maiores ou mais para crescer seu portfólio de imóveis.