Como em todas as projeções de transferência de imóveis, precisamos saber se estamos ratificando a data de fechamento ou a data de fechamento, bem como se estamos usando um "ano de banqueiro" de 360 dias ou um ano civil de 365 dias.
Os passos são:
- Determine o número de dias a partir do fechamento até o dia da expiração da política.
- Calcule o custo por dia do seguro.
- Multiplique o número de dias multiplicado pelo valor por dia.
Vamos fazer um rateio de seguro de amostra. Um investidor imobiliário está assumindo a apólice de seguro em uma propriedade alugada. O prêmio anual para a apólice é de US $ 1350. O prêmio da apólice foi pago integralmente em 12 de fevereiro e o fechamento é em 15 de outubro do mesmo ano. Estamos usando um calendário de 365 dias por ano e rateando o fechamento "por meio". Isso significa que o vendedor paga pelo dia do fechamento.
- Número de dias de 16 de outubro a 11 de fevereiro do próximo ano é: 16 de outubro + 30 de novembro + 31 de dezembro + 31 de janeiro + 11 de fev = 119 dias
- $ 1350 dividido por 365 dias = custo diário de $ 3,70
- Custo de US $ 3,70 / dia X 119 dias = valor rateado de US $ 440,30.
Este montante seria CREDITED ao vendedor e DEBITED ao comprador.
Pro-ração e a declaração de encerramento
Por que existem itens em uma declaração de fechamento de transação imobiliária que devem ser rateados?
- Dinheiro em depósito - às vezes é necessário decidir se parte do dinheiro mantido em depósito para despesas deve ser devolvido ao vendedor ou permanecer em depósito para o comprador.
- Seguro - Os prêmios de seguro são pagos antecipadamente, de modo que o vendedor pagou por um ano inteiro de seguro. No fechamento, parte do dinheiro do prêmio é devolvido ao vendedor pelo resto do ano e não será o dono da propriedade.
- Impostos de propriedade - como seguro, mas funciona de outra maneira. Digamos que você esteja fechando em junho, e as cobranças de impostos para este ano saiam em novembro para pagamento até 1º de janeiro. O comprador será o proprietário no período fiscal, mas não durante todo o ano fiscal. Assim, o vendedor deve o valor devido entre o fechamento e a data de vencimento do imposto. Normalmente, esse montante é creditado ao lado do comprador no extrato e o comprador paga os impostos quando é devido.
- Rendas - As propriedades de aluguel terão aluguéis pagos no mês no início do mês na maioria dos casos. Então, se o negócio está fechando no dia 15 do mês, o vendedor foi pago pelo mês inteiro, mas só é devido a metade disso. O comprador será creditado pelo valor dos aluguéis nos últimos 15 ou 16 dias do mês.
- Pagamentos de leasing comercial - Existem vários tipos de leasing com diferentes estruturas de pagamento. É complicado, mas um fechamento exigirá a projeção do que é devido ao vendedor pelo período de propriedade e o restante pertence ao novo proprietário.
- Fazendas e fazendas - Muitas fazendas e fazendas podem estar arrendando terras de um vizinho ou do governo para pastar. Nesse caso, qualquer pré-pagamento que se aplique à hora após o fechamento precisará ser enviado ao vendedor, pois eles não são mais proprietários. O comprador será responsável por isso.
É importante saber que essas práticas são aceitas, mas algumas delas podem ser negociadas como parte do contrato de compra. Eles não estão vestidos de ferro. Particularmente com propriedade comercial, um profissional imobiliário afiado pode ser valioso para o seu cliente, apontando áreas do negócio que poderiam ser negociadas se tiverem atingido um impasse preço.