O que pode ser desenvolvido em terra?
As possibilidades de que terra pode ser usada são infinitas.
Embora os requisitos de zoneamento restrinjam o que pode ser construído em uma parcela específica de terra, em geral, tudo pode ser desenvolvido em um pedaço de terra. Por exemplo:
- Casa unifamiliar
- Casa Multifamiliar
- Espaço de escritório
- Espaço varejista
- Varejo misto e espaço residencial
- Hotel
- Recorrer
- Shopping Strip
- Hospital
- Shopping
- Fazenda
- Estacionamento
Qual é o seu objetivo na compra de terras?
Antes de comprar um pedaço de terra, você precisa decidir qual é o seu objetivo para o investimento. Existem várias estratégias diferentes a serem consideradas e não é uma abordagem de tamanho único. Dois investidores diferentes poderiam ter duas abordagens muito diferentes para o mesmo pedaço de terra. Além disso, o mesmo investidor pode ter duas abordagens diferentes para dois terrenos diferentes.
Aqui estão sete estratégias para considerar quando comprar terras:
1. Compra e Venda:
Nesta abordagem, você está basicamente lançando a terra. Você acredita que comprou a terra abaixo do valor de mercado e espera encontrar outro comprador disposto a pagar por um valor igual ou superior ao valor de mercado.
Você está esperando por uma venda rápida com pouco ou nenhum trabalho adicional na terra de sua parte.
2. Compre e mantenha:
Nesta abordagem, você compra a terra e a mantém por um período de tempo. Você acredita que a terra vai apreciar em valor. Você ainda terá que pagar impostos sobre a terra, bem como quaisquer custos adicionais para manter a terra durante esse período.
Esta é uma abordagem comum em áreas que estão sendo re-gentrificadas. O investidor compra o terreno na esperança de que possa vendê-lo a um desenvolvedor no futuro, à medida que a área se torne mais popular.
3. Compre, desenvolva e mantenha:
Nesta abordagem, você está comprando um pedaço de terra com a intenção de desenvolver a terra sozinho. Por exemplo, você poderia construir um complexo de moradias que alugaria para inquilinos residenciais. Você também pode decidir construir um shopping, que você pode alugar para os lojistas de varejo. Outra opção poderia ser desenvolver um bed and breakfast que você irá executar e gerenciar.
4. Compre, cultive e segure:
Nesta abordagem, você está mais interessado em usar a terra real do que construir propriedades na terra. Por exemplo, você pode querer cultivar a terra, usá-la para o gado, montar uma fazenda de árvores de Natal ou montar um vinhedo. Você administrará ativamente a terra e esperará lucrar com o que a terra pode produzir.
5. Compre, siga o processo de autorização e venda:
Nesse cenário, você comprará a terra e passará pelo processo de ter a propriedade zoneada para um uso específico. Por exemplo, pode haver um terreno que foi zoneado para uso comercial, mas agora que a área se desenvolveu, seria um excelente local para um novo edifício residencial.
Se você é capaz de obter a terra re-zoneada para uso residencial, isso tornaria a terra mais valiosa para os desenvolvedores em potencial e mais desejável, pois é um passo extra que eles não têm que fazer sozinhos.
6. Compre, desenvolva e venda:
Neste caso, você compra a terra com a intenção de desenvolver a terra e depois vendê-la a um usuário final. Por exemplo, você compra a terra, constrói uma nova casa de construção e depois a vende para um comprador que queira morar nela. Como outro exemplo, você monta um vinhedo e o vende a um comprador que administrará e administrará o vinhedo.
7. Compre, desenvolva e alugue:
Finalmente, você poderia desenvolver a terra e depois alugar a terra para outra pessoa. Por exemplo, você pode comprar um terreno e decidir colocar um estacionamento nele porque não há estacionamento amplo na área. O dono de uma propriedade multifamiliar nas proximidades pergunta se eles podem alugar o lote de você, porque eles não têm estacionamento suficiente para seus inquilinos.
Riscos a considerar ao comprar terras
Um pedaço de terra não desenvolvido certamente parece conter infinitas possibilidades. No entanto, você logo descobrirá que há muitas restrições e desafios a serem enfrentados ao tentar desenvolver ou vender essa terra. O governo pode restringir o tipo de propriedade que pode ser construída ou a forma como a terra pode ser usada. Você pode encontrar problemas ambientais, como inundações ou contaminantes.
Aqui estão cinco riscos de comprar terras para estar ciente:
1. Classificação de Zoneamento
Um grande problema que você pode encontrar ao comprar terras é o zoneamento da forma como a terra pode ser usada. Toda cidade tem um plano de uso da terra. Isso basicamente divide a cidade em diferentes áreas, incluindo uso comercial, residencial, agrícola, industrial, histórico ou mesmo misto.
Uso da terra:
A primeira questão com a qual você terá que lidar é a maneira pela qual a terra pode ser usada. Se a terra é zoneada para uso residencial e você planeja construir uma propriedade residencial na terra, então você não tem problema.
No entanto, se você quiser mudar a forma como a terra é zoneada, você pode ter uma batalha em suas mãos. Por exemplo, o terreno é zoneado para uso residencial e você gostaria de construir uma propriedade comercial no site. Algumas dessas classificações de zoneamento são décadas de idade, então a cidade pode estar aberta a uma reclassificação da terra se a nova função fizer sentido com o layout atual da cidade. Outras vezes não é tão fácil.
Você terá que fazer uma petição à cidade para que a terra seja reclassificada. Muitas cidades querem que você mostre que houve uma mudança substancial na vizinhança que justificará a mudança no zoneamento. Você terá que enviar uma proposta do que você irá construir no site. Você terá que mostrar que seu desenvolvimento é compatível com o plano de desenvolvimento da terra existente na cidade e que não terá nenhum efeito negativo, como fazer com que áreas próximas inundem ou aumentem o tráfego.
Provavelmente haverá uma audiência pública. Mesmo que você consiga o conselho da cidade a bordo, você pode ter uma briga separada em suas mãos com os vizinhos que pedirão para impedi-lo de construir.
2. Restrições de Zoneamento
O segundo fator a considerar ao comprar um terreno é o tamanho do empreendimento que você poderá construir.
Requisitos de recuo:
Geralmente, há um código que exige que sua propriedade seja construída a uma certa distância das linhas de propriedade vizinhas. Isso inclui a frente, que é provavelmente a rua, os dois lados e as costas. Estruturas permanentes, como uma casa, garagem ou convés, devem ser construídas a uma certa distância das linhas da propriedade.
Dependendo do tamanho do lote que você está olhando, isso pode afetar muito o tamanho da estrutura que pode ser construída, potencialmente fazendo com que ela não valha o investimento.
Cobertura do Lote:
Este código está em vigor para evitar problemas de inundação. Deve haver uma certa porcentagem do lote que não é coberto, onde a chuva tem a capacidade de infiltrar-se no solo para que ele não inunde as propriedades vizinhas.
Relação da área do piso:
A metragem quadrada de cada andar da propriedade (algumas cidades incluem porões, outras não) será adicionada e dividida pelo tamanho do lote. A área total do piso pode ser apenas uma certa porcentagem do tamanho do lote, que cada cidade determinará.
Altura:
Você precisa saber a altura da estrutura que você pode construir. Se você estivesse planejando um prédio de três famílias, mas a cidade não permitiria mais de dois andares naquele local, o investimento não fará sentido monetário para você.
Edifícios de Acessórios:
Haverá restrições de código no tamanho e colocação de estruturas como garagens e galpões. Pode haver uma exigência de quantos lugares de estacionamento você deve ter para a propriedade. Algumas cidades podem até exigir que esses espaços sejam cobertos.
3. Questões Ambientais
Um terceiro risco de comprar terra crua é que você não sabe o que há debaixo do solo. Você pode encontrar altos níveis de radônio ou amianto. O solo pode ser instável e incapaz de construir. Se você construir em solo que não é estável, pode causar a fundação de sua propriedade para quebrar.
A terra poderia estar localizada em uma zona de inundação. Este não será o fim do mundo se você puder elevar a propriedade ou alterar a classificação do solo para evitar inundações. O seguro de inundação é muito caro e pode ser um fator decisivo para os potenciais compradores.
Há exceções, no entanto. Grande parte de Hoboken, New Jersey está localizada em uma zona de inundação, mas por causa de sua proximidade com a cidade de Nova York, a terra nessa área é considerada muito valiosa.
4. Acesso a utilitários
Quão fácil é obter utilitários no local? Isso inclui esgoto, água corrente, eletricidade, gás, telefone, cabo e internet. As propriedades vizinhas têm esses serviços, ou é o seu terreno no meio do nada.
Se sua propriedade está no meio do nada e não tem acesso a uma linha de esgoto, você pode fazer um teste de percolação no solo para determinar se um sistema séptico pode ser instalado na propriedade. Este teste determina a rapidez com que a água é drenada pelo solo. Assumindo que a terra passa no teste de percolação, você também terá que cavar um poço para beber água, o que custará facilmente cinco dígitos.
Colocar esses utilitários em sua propriedade pode ser uma despesa significativa. Se você não conseguir acessar os utilitários necessários, é um desastre para qualquer desenvolvimento potencial que você esteja considerando.
5. Sem renda, mas despesas
Quando você compra terra crua, não há nada na terra, por isso não está gerando renda. É muito difícil conseguir um empréstimo em terrenos vagos, então é provável que você tenha que pagar em dinheiro pela terra, deixando muito dinheiro atrelado ao investimento.
Não há renda sendo gerada, mas você ainda será responsável pelas despesas da terra. A despesa principal será impostos. Você também pode ter que pagar para manter a terra, como cortar a grama regularmente.