Também pode ser calculado em anos subsequentes com base no valor projetado da propriedade menos o saldo da hipoteca. Seria o atual investimento de capital que você teria na propriedade ajustado por qualquer aumento no valor e pagamento da hipoteca.
Por que medir o ROE nos anos futuros?
Ao contrário de alguns outros cálculos de ROI, o retorno sobre o investimento, este é medir seu retorno em um número variável. O dinheiro que você colocou no adiantamento não mudou, mas com o passar dos anos outros fatores mudaram seu retorno sobre o patrimônio líquido. Isso é porque seu patrimônio muda. Primeiro, vamos analisar os benefícios que você tem na propriedade de aluguel:
- Pagar o empréstimo: À medida que você continua os pagamentos da hipoteca, está pagando o saldo do empréstimo principal. Seu patrimônio aumenta porque você deve menos em relação ao valor.
- Valorização: Sua casa está se valorizando com o tempo. Então, enquanto você está diminuindo o que você deve, você também está aumentando o que vale a pena. A diferença entre os dois está crescendo; capital próprio.
- Fluxo de caixa : Todo mês você estará depositando algum dinheiro, o dinheiro pago em aluguel que está acima do pagamento e despesas da hipoteca.
- Poupança de imposto de renda: a depreciação é um enorme benefício. A cada ano, você pode deduzir da receita de aluguel uma parte do valor da estrutura como depreciação. Você não gastou nada, mas a dedução é exatamente como você teve.
Essas são vantagens surpreendentes que tornam os imóveis tão melhores do que outros ativos de investimento. No entanto, vemos que há alguns deles que estão mudando nossa equidade, que está em constante crescimento. Vamos ver um exemplo:
Você compra uma casa alugada por US $ 100.000 com US $ 20.000 para baixo. No ano da compra, você vê que vale US $ 100.000, mas você deve apenas US $ 80.000, já que tem esse adiantamento de US $ 20.000 como patrimônio líquido.
Digamos que seu fluxo de caixa anual positivo seja de US $ 3.600,00 ou US $ 300,00 por mês sobre hipoteca e despesas. Portanto, nosso ROE é de US $ 3.600 / US $ 20.000, ou 0,18 = 18% de retorno sobre o patrimônio líquido. Você é um guru do investimento!
Agora vamos avançar dez anos. Você está pagando sua hipoteca, e a casa valorizou, agora valendo US $ 118 mil. Seu saldo devido na hipoteca caiu de US $ 80.000 para US $ 66.000. Agora olhe para o seu patrimônio. $ 118.000 - $ 66.000 = $ 52.000, seu novo patrimônio em nosso exemplo simples. Agora vamos fazer o cálculo novamente para o ROE. Você está ganhando um pouco mais de aluguel, então seu fluxo de caixa agora é de US $ 4.400 por ano. $ 4.400 / $ 52.000 = 8,5% de retorno sobre o patrimônio.
O que aconteceu? É simples, com o aumento do capital você certamente não conseguiria aumentar os aluguéis tão rapidamente. Então, isso ainda é um ótimo investimento? Veja o que você pode fazer agora com US $ 52.000. Pode ser hora de vender e reinvestir.